近年來，國內(nèi)房企紛紛走出海外，在海外打拼出一片全新的天地，其中，就包括我會會員單位。他們的成功經(jīng)驗(yàn)，相信對于有志到海外發(fā)展的會員企業(yè)來說，是非常寶貴的。
本刊《對話企業(yè)家》欄目特地對話目前在海外市場做得風(fēng)生水起的會員單位：東渡集團(tuán)和中銳地產(chǎn)，讓我們一起分享他們的心得吧！
《房產(chǎn)商》：公司目前在海外投資的項(xiàng)目在什么地方？進(jìn)展情況如何？
李海林：東渡國際集團(tuán)的海外投資主要集中在北美，目前以美國底特律、洛杉磯的開發(fā)和加拿大新斯科舍省的投資開發(fā)為重點(diǎn)。
在美國底特律，東渡成功收購了三棟座落在中央商務(wù)區(qū)的歷史保護(hù)建筑大廈，現(xiàn)在正在對其中的自由新聞大廈進(jìn)行全面改造的計劃工作。
在洛杉磯，東渡近期成功收購了一家水上俱樂部，座落于美國西海岸1號公路最美麗的海岸線上，計劃將其改造優(yōu)化成為一個水上運(yùn)動主題的精致私人俱樂部。
在加拿大新斯科舍省，東渡國際持有首府城市哈利法克斯的太平洋大樓，這是一棟地處市中心的歷史保護(hù)建筑，現(xiàn)在處于全面滿租的經(jīng)營狀態(tài)，空置率平均控制在5%以下。
東渡國際還相繼購買了大片土地，著眼于未來旅游、度假、房產(chǎn)、濱海新城、高新科技園區(qū)等全面開發(fā)，目前其中一個度假村項(xiàng)目 —— 大西洋海悅灣已經(jīng)完成全部設(shè)計工作，等當(dāng)?shù)叵嚓P(guān)本部門審批后即可開工建設(shè)，現(xiàn)在已經(jīng)開始向市場推廣。東渡在加拿大的項(xiàng)目得到了當(dāng)?shù)厥≌⑹姓约案骷売嘘P(guān)團(tuán)體的大力支持，我們與新斯科舍省經(jīng)濟(jì)發(fā)展署和大哈法經(jīng)合組織簽訂了戰(zhàn)略合作備忘錄，開啟了全面合作伙伴關(guān)系。
毛恩：公司已在新加坡上市。我們在海外投資的項(xiàng)目在澳大利亞的悉尼和布里斯班。目前第一個項(xiàng)目已經(jīng)上市銷售，第一批房源已售完。
《房產(chǎn)商》:公司投資項(xiàng)目的購房者群體是面對哪些人？
李海林：在底特律的目標(biāo)客群主要是目前需要居住的底特律市中心的工作人員，主要以年輕人為主。當(dāng)然未來我們也會結(jié)合EB5的移民有關(guān)方案，針對中國大陸市場進(jìn)行推廣。
在加拿大新斯科舍省的項(xiàng)目，我們的目標(biāo)客群主要定位于3個層次，首先就是中國大陸市場，通過結(jié)合移民政策吸引當(dāng)?shù)氐闹袊魧W(xué)生以及其家長購買房產(chǎn)，同時國內(nèi)的團(tuán)隊(duì)還會在大陸向有興趣前往加拿大的人群進(jìn)行推廣。
其次就是亞洲周邊國家的市場，尤其是香港、臺灣和東南亞國家的受眾，重點(diǎn)對那些想要前往加拿大定居生活，擁有一個自己的美麗度假村的人群進(jìn)行推廣。再次就是當(dāng)?shù)乇泵朗袌觯瑢τ谀切┫蛲滤箍粕崦篮蔑L(fēng)光和自然環(huán)境的人們，也會做重點(diǎn)的推廣。
毛恩：我們的目標(biāo)客戶群主要是當(dāng)?shù)厝恕７康禺a(chǎn)的居住屬性是第一位的；另外還有中國留學(xué)生或移民者，兼有投資屬性的群體。
《房產(chǎn)商》:當(dāng)初為何想到去海外投資？
李海林：一是為了響應(yīng)國家提出的民間企業(yè)“走出去”戰(zhàn)略，把國內(nèi)的優(yōu)勢資源和市場環(huán)境與國外的發(fā)展需求結(jié)合起來，走出一條創(chuàng)新的商業(yè)模式道路。
二是為了更好地發(fā)揮東渡集團(tuán)25年來積累的豐富行業(yè)經(jīng)驗(yàn)，通過一系列嚴(yán)密的市場分析和考察，我們著眼于“藍(lán)海”市場進(jìn)行投資開發(fā)，取得了很好的初步成效。
毛恩：國內(nèi)土地價格高企，競拍激烈，民企爭不過國企，特別是央企，與其在紅海中掙扎，不如在藍(lán)海中探索。
《房產(chǎn)商》:相比國內(nèi)房地產(chǎn)市場，海外房地產(chǎn)投資的利潤率如何？
李海林：目前東渡集團(tuán)投資的幾個項(xiàng)目，由于地處的城市和區(qū)域的市場需求大且成長穩(wěn)健，目前在經(jīng)營的項(xiàng)目都有非常可觀的利潤收益。計劃進(jìn)行加拿大度假村項(xiàng)目開發(fā)，預(yù)計可以實(shí)現(xiàn)15%左右的凈利潤收入。而底特律的自由新聞大廈改造項(xiàng)目，完成后的收益預(yù)計可達(dá)8500萬美元。
毛恩：我們的項(xiàng)目收益相對穩(wěn)定，內(nèi)部收益率都在25%以上。
《房產(chǎn)商》:海外投資地產(chǎn)項(xiàng)目的難點(diǎn)在哪里？應(yīng)該如何解決？
李海林：目前通過一年多的海外投資開發(fā)，難點(diǎn)主要在于國外的各項(xiàng)政治、經(jīng)濟(jì)政策和文化、商務(wù)往來方式等方面與國內(nèi)存在著較大的差異，不能照搬國內(nèi)的開發(fā)模式和思路。因此在開發(fā)過程中，我們需要花費(fèi)較大的精力和較多的時間去研究學(xué)習(xí)當(dāng)?shù)氐母黜?xiàng)法律法規(guī)，當(dāng)?shù)氐拈_發(fā)流程，因?yàn)闁|渡保證在海外的開發(fā)務(wù)必遵守當(dāng)?shù)氐母黜?xiàng)規(guī)定、政策、要求甚至習(xí)俗，要讓當(dāng)?shù)厝藗兘邮懿g迎東渡的投資開發(fā)。因此這方面的學(xué)習(xí)了解確實(shí)需要過程，算是個難點(diǎn)。
但是通過當(dāng)?shù)胤止緢F(tuán)隊(duì)的努力和與有關(guān)政府部門、組織和團(tuán)體的密切配合，我們正在很有效率地全面了解如何在美國和加拿大這樣的北美國家做生意，正確地走好每一步。
毛恩：主要難點(diǎn)有2個方面。第一方面，人才缺乏，既懂外語、了解當(dāng)?shù)亻_發(fā)流程和政策，又懂專業(yè)的人太少。第二方面，與國內(nèi)不同的開發(fā)流程要學(xué)習(xí)和了解。澳洲開發(fā)是先拿地，次做規(guī)劃，批準(zhǔn)后即可銷售，預(yù)售至一定數(shù)量，銀行貸款并開工建設(shè)，竣工交付后收客戶資金，還銀行貸款，付總包工程款，開發(fā)商獲利走人。人才只有通過招聘和培養(yǎng)二條途徑解決，熟悉流程最好的辦法是與當(dāng)?shù)亻_發(fā)商合作，合資開發(fā)，在干中學(xué)。
《房產(chǎn)商》:你認(rèn)為未來海外投資房地產(chǎn)的方向和發(fā)展趨勢是什么？公司有沒有相應(yīng)的準(zhǔn)備？
李海林：未來海外投資房地產(chǎn)的方向?qū)映錆M多樣性、創(chuàng)新性和挑戰(zhàn)性，發(fā)展趨勢可以說是廣闊天地，大有作為。目前已經(jīng)有越來越多的來自世界各地的投資者進(jìn)入主流市場，就拿國內(nèi)來說，也有幾家較大的企業(yè)在近幾年紛紛投資美國、加拿大還有歐洲的各種項(xiàng)目，澳洲也有很多。所以在大家紛紛走向海外市場的時候就帶來了競爭和挑戰(zhàn)，如何才能保持自己業(yè)務(wù)的穩(wěn)步成長，就需要企業(yè)能夠大膽地開拓創(chuàng)新，走出自己的道路，創(chuàng)造出一套獨(dú)有的商業(yè)模式或產(chǎn)品，這樣就能夠走在海外投資發(fā)展的最前沿。
東渡作為國內(nèi)較早涉足海外投資開發(fā)的企業(yè)，我們正在沿著企業(yè)制定的目標(biāo)戰(zhàn)略和宏偉愿景，打造專屬于東渡自己的商業(yè)經(jīng)營模式和開發(fā)戰(zhàn)略，以十足的信心和勁頭拓展東渡在海外的各項(xiàng)業(yè)務(wù)。
毛恩：海外投資房地產(chǎn)是人民幣升值，并走向國際化的必然結(jié)果。海外投資房地產(chǎn)更多的要考慮當(dāng)?shù)氐姆伞⑹袌霏h(huán)境，不能抱著國內(nèi)的“開發(fā)”概念不放，應(yīng)更多的走房地產(chǎn)基金的模式。為此，公司也在這方面積極地尋求合作伙伴，探討合適的投資方式。
《房產(chǎn)商》:對于有興趣來海外投資的房企，你的建議和忠告是什么？
李海林：對于有興趣的潛在投資者，建議在投資之前充分地做好前期準(zhǔn)備工作，要對海外市場的形勢和目標(biāo)投資區(qū)域進(jìn)行全方位的調(diào)研、分析、考察，可以多學(xué)習(xí)在海外投資獲得成功的企業(yè)的經(jīng)驗(yàn)；要建立一支有經(jīng)驗(yàn)、有活力、有激情的團(tuán)隊(duì)，國外環(huán)境與國內(nèi)簡直可以說是天差地別，必須要一步一個腳印的謹(jǐn)慎認(rèn)真的做出每一項(xiàng)決定，采取每一項(xiàng)行動；還要清晰地定位自己的開發(fā)模式和思路，做好商業(yè)計劃和財務(wù)測算，從而避免盲目的投資。海外市場之大是大家有目共睹的，期待著更多的企業(yè)能夠走出去，去開拓更加廣闊的未來。
毛恩：了解當(dāng)?shù)氐挠嘘P(guān)房地產(chǎn)開發(fā)的法律法規(guī)，找到合適的合作伙伴和經(jīng)營管理人才，建立有效的海外項(xiàng)目管理和考核機(jī)制。
