8月31日，萬科舉行2023年中期業績推介會，以敢言著稱的萬科董事會主席郁亮再度發聲為市場打氣。
“房地產市場目前處于膠著狀態，我們的判斷是目前市場已經跌過頭了。相信在各方面的共同努力下，隨著經濟運行持續好轉，對未來的預期逐步穩定，市場會回到健康合理的水平。”郁亮如此看待房地產市場現狀。
對于萬科自身，郁亮表示，房地產市場脫胎換骨需要比較長的時間，萬科將保持定力，不斷努力。
郁亮稱房地產市場已超跌
此前給出過“市場溫和復蘇”判斷的郁亮，可能也沒有預料到樓市復蘇的波折性。今年一季度樓市短暫回暖之后，二季度以來又遭遇了持續調整。郁亮在業績發布會上分享了一組行業數據，全國商品住宅新開工面積2021、2022年分別下降11%和40%，今年1月份-7月份繼續下降25%。
“按照這個下滑程度，預計今年新開工面積僅為6.6億平方米，將回到2006年，也就是十七年前的水平。”郁亮表示，地產銷售低迷已經持續了一段時間，市場情緒受到了一定影響，因此容易做出過度反應，目前市場已經跌過頭了。
房地產市場的這一調整出乎了很多市場觀察人士的意料。瑞銀亞洲經濟研究主管及首席中國經濟學家汪濤近日指出：“7月份新開工季調之后的規模相當于2020年下半年平均月均水平的35%左右，跌去了差不多三分之二，是一個非常深度的調整，應該是有史以來最深的調整。”
在行業景氣度低迷的情況下，諸多房企均面臨挑戰。Wind數據顯示，按照申萬二級行業房地產開發分類，100家A股上市房企中有36家房企上半年業績虧損，71家已經公布半年度業績的港股上市房企中有27家房企上半年業績虧損，占比均接近四成。
在此背景下，郁亮一如既往相信市場的自然恢復能力和韌性。他舉例稱，當前國內城鎮人口9.2億人，據此計算今年人均新增開工面積為0.7平方米，作為對比，美國1960年城鎮化率達到70%，此后20年時間里，美國人均新開工面積平均為1平方米，好的年份能達到1.2平方米以上。
“國內目前城鎮化率為65%，到2030年預計達到70%，城鎮人口增加至9.8億人左右，按經驗建設水平保守估計，未來10億-12億平方米的新開工是有保障的。”郁亮表示，有背陰的一面就一定有向陽的一面，在整體低迷的時候向陽的一面會格外引人注意，比如有些市場更加有韌性，也有新的業務機會在出現。
政策密集發力助力房企
政策的密集發力也是郁亮信心來源之一。郁亮表示，當前政策已在發力，希望已出臺的政策盡快落地實施。
近期，一系列支持房地產市場平穩發展的政策出臺。就需求端來看，近日住房城鄉建設部、中國人民銀行、金融監管總局聯合印發了《關于優化個人住房貸款中住房套數認定標準的通知》，推動落實購買首套房貸款“認房不用認貸”政策措施，作為政策工具納入“一城一策”工具箱，供城市自主選用。8月30日，兩大一線城市廣州、深圳相繼宣布執行“認房不認貸”。
存量放貸利率下降也在路上。近期包括招商銀行、中信銀行、農業銀行等在內的多家銀行表示，正為存量房貸利率下調做準備。
在供給端，支持房企融資的政策在密集推出。8月30日，中國人民銀行舉行金融支持民營企業發展工作推進會。
據報道，證監會相關負責人表示，支持房地產上市公司在資本市場融資，穩妥應對民營房地產企業的風險。上交所相關負責人表示，抓住房地產市場這個牽一發而動全身的領域，保持房企股債融資渠道總體穩定，支持正常經營房企合理融資需求，“一企一策”穩妥化解大型房企債券違約風險，推動民營房企股債融資項目案例落地。
萬科總裁祝九勝說：“萬科內部一致的看法是，房地產還是國民經濟的支柱產業，相信會回到正常的發展軌道上。”
郁亮稱，已經看到相關政策正在發力提振房地產市場。他相信在各方努力下，隨著經濟態勢持續平穩改善，以及人們對未來預期穩定，行業遲早會回到一個健康合理的水平。
構筑牢固安全底線
在上半年，萬科交出了一份來之不易的成績單。半年報顯示，上半年萬科實現營業收入2008.9億元，歸母凈利潤98.70億元，同比增速分別為-2.91%、-19.43%，陣痛難以避免；實現經營性現金流18.64億元，經營性現金流連續14年為正。
“目前，行業處于調整期，公司經營安全是沒問題的，但短期利潤確實有壓力。”祝九勝在業績發布會上表示。
半年報顯示，上半年萬科開發業務的結算毛利率為20.3%，同比減少1.6個百分點。萬科聯席總裁張海解釋稱，這兩年市場超預期下行，短期內銷售毛利率較以往確實有更大壓力，隨著這部分銷售資源逐步轉入竣工交付，這些壓力會在今明兩年體現在結算業績上。
萬科將安全擺在了更為顯著的位置。在中期業績發布會上，對于投資者關心的現金流安全問題，萬科首席財務官韓慧華表示，有足夠的信心，可以確保萬科的經營安全，已經筑好了最牢固的底線。
中指研究院企業研究總監劉水對《證券日報》記者分析認為，萬科有息負債規模提升，但短期償債能力仍較強。2023年6月末，萬科有息負債合計3213.6億元，較去年同期增長14.7%。現金短債比為2.67倍，明顯優于行業平均水平。凈負債率為49.5%，比年初提升5.9個百分點，總體仍處于行業低位水平。
“萬科始終把保持經營安全、健康的財務狀況放在最重要的位置。”韓慧華表示，一是萬科高度重視經營現金流的管理，經營性現金流連續多年保持為正，二是萬科對高杠桿保持敬畏與克制，凈負債率一直處于行業低位，三是萬科始終像愛護眼睛一樣愛護自己的品牌和信用，保持行業里最領先的信用等級。
數據顯示，目前國際三大評級機構標普、穆迪、惠譽均維持了萬科業內領先的信用評級。
“萬科對當前市場的看法和態度，就是筑好最堅固的底線，抱有最堅定的信心，盡到最大的努力。”郁亮說。
