10月27日，根據公開消息，國務院保障房14號文即《關于規劃建設保障性住房的指導意見》已經下發。此次文件由于涉及到“新一輪房改”的相關概念，頗受市場關注，也值得深入學習。
1、明確改革的兩大目標
此次14號文明確了兩大目標。一是加大保障性住房建設和供給，二是推動建立房地產業轉型發展新模式。1）值得重點關注的是，此次提及的保障房的內容，和房地產業轉型發展新模式做了掛鉤。這恰說明保障房的工作地位上升了。這也要求各地政府和房企等注意此類概念的重要性。其既是住房制度改革中的一個較大領域，同時也和房地產新發展模式的轉型之路將有非常好的結合。2）從新房改的內容來看，將重點聚焦在“市場歸市場、保障歸保障”的層面內容。其中保障房領域可以聚焦工薪收入群體的住房問題，而市場方面可以關注改善性住房需求的內容。
2、保障對象主要是兩類
從此次政策可以看出，保障房的保障對象，主要是兩類，即工薪收入群體和引進人才。1）從工薪收入群體來看，主要是包括住房有困難且收入不高的群體。在實際層面上或有兩類分類，即本地戶籍和外來人口。預計各地針對此類群體會有針對性的政策。2）從引進人才群體來說，或包括機關事業單位的人才和企業引進人才等。需要注意的是“引進人才”和“年輕人”、“大學生”的概念還是有所差異的，更強調產業方面的因素。
3、運作方式有幾個維度
此次政策對于保障房的運作方式也有明確的規定。1）政策明確，將采取市場化方式運作，按保本微利原則，公平公正配售。這里最核心的內容在于土地來源是劃撥用地，同時會有市場化的方式運作。換句話說，保障房方面的市場化操作，給了各類房企有更大的想象空間。2）在保障房的封閉管理方面，這次其實關注了一個老問題即“長期閑置”的問題。這也說明，對于保障房方面會關注真實利用的情況，這有助于保障房房源使用效率的提高。3）關系的協調方面，這次提及了三層協調的含義。第一層是指保障房與公租房、保租房、商品房方面的關系。第二層是指保障房與城中村、城市更新、危舊房改造等關系。第三層是指保障房與建設資金、住房公積金、開發貸和個人住房貸款、稅費方面的關系。總體上，此類關系帶來了政策的創新和調整，也是各地后續政策變動較多的領域。
4、建設節奏的問題
此次對于保障房建設節奏的內容，總體上有幾個基本的原則。1）總體上要有一個基本底線，即不能為此增加地方政府隱性債務。這說明在當前特殊的社會經濟背景下，此類債務風險是保障房工作所需要提前預判的。2）從結構上看，是為杜絕盲目建設等操作，更加強調穩慎有序、以需定建的概念。所以這反而體現了保障房建設的從容的特質。3）比較關鍵的還在于哪些城市會推進。這次政策提及“支持城區常住人口300萬以上的大城市率先探索實踐”。從具體的城市名單來看，我們認為，此類城市名單其實規律性很強，即“一二線城市，減去呼和浩特、銀川、蘭州和西寧，加上東莞、佛山、無錫和常州”。對于此類城市名單確實需要積極關注，或者說這35個大城市需要重點關注。
5、結合房地產新情況開展工作
此次保障房的建設，可以認為會和兩個新情況進行結合。1）會和目前的保交樓工作進行有效銜接。政策明確，要充分利用依法收回的已批未建土地、房地產企業破產處置商品住房和土地、閑置住房等建設籌集保障房。這就說明在當前保交樓和房企債務問題處置過程中，一些土地和房產項目的處置，會積極納入到保障房的用地和用房供給中。這和過去轉變為保租房的操作是有差異和變化的。也是各地在保交樓工作中，要積極研究的新方向和新特點。2）這次政策也明確，對商品住房庫存大的城市，可按市場化、法治化原則，適當改建或收購存量商品房用作保障房。這也意味著今年四季度和明年各地工作中，一些購房支持政策方面，會提及收儲庫存項目充當保障房的操作。這樣也有助于更好化解房地產的庫存規模，促進保障房房源的有效供給。
