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精瑞人居發展基金會主席，清華校友總會城鄉建設專委會名譽會長聶梅生女士發表題為《新時代中國房地產的浴火重生》主題演講。
從風險轉為危機 重建市場信心是解救行業下行的關鍵
聶梅生表示，當下中國房地產已經從風險轉為危機。解救房地產走出經濟下行危機，關鍵是重建市場信心，恢復銷售量。為此中央國務院出臺了一系列的政策，其中最重要的是金融16條，也就是關于做好當前金融支持房地產市場平穩健康發展工作的通知，那么在這之后又陸續出臺三支箭，首先對保交樓有專款專用的貸款，然后廣大民營企業可以做債權融資，第三是在資本市場上再融資，這三箭齊發。可以說金融16條覆蓋了房地產的全業態，包括供給方、需求方、金融方。所以中國房地產在這樣強力的政策支持之下，一定會有一個新的業態。那么新的業態是什么？今后房地產的要素是什么？應該說是住有所居。那么在黨的二十大報告當中提出，堅持房子是用來住的不是用來炒的這一定位。同時堅持新時代住房制度三句話，也就是我們說的“兩多一并舉”，即多主體供給，多渠道保障，足夠并舉的住房制度。今后房地產如果是堅定貫徹“一個定位”和“兩多一并舉”，那這就是一次房改。
如何提高人居幸福感 促進新消費是未來的重點
那么在新形勢之下，我們既然追求住有所居，那么肯定要定位在“住”，人居就是一個非常重要的要素。那么人居當中人和居是兩個詞，重點還是應該以人為主，不過今天我想重點講一下“居”這個要素。那么人居的要素主要是新功能、新消費、新活力。如何才能提高人居的幸福感，促進新消費這是未來的重點。
剛才說過房地產走出當前的危機的非常重要的一條，就是恢復市場信心，這就和消費有關系。我們想促進新消費就必須要要提升消費的總額和質量。首先我們要定位消費的層級，然后找準消費的群體。
我們可以看到全球各國居民最終消費占GDP比重的數據，和全世界其他國家對比，包括美國、德國、法國、日本、韓國、俄羅斯、巴西、越南等國家在內，比重最低的是中國。從1952年一直到2020年以后，美國居民最終消費占GDP的比重為67.6%，而2020年，我們中國的比重只有37%，假如消費這塊提升不上去，那么不光是對我們居有所居會有很大影響，同時對我們國家的經濟的下一步發展也起到關鍵的作用。所以我們有很大的發展余地，新消費會帶來新活力，它的前提是住有所居的住區應該有新的功能。
另外，消費能力應該與人口結構形成共振。首先從數據來看，2020年中國消費主體人口主要是70年以前，占比達54%。未來十年65-80歲人口比例激增，將占老齡人口的85%，2025年預計老年旅游市場將帶來每年1.14萬億的增量。康養經濟將成為藍海。而且我們再看老年儲蓄中的28定律，也就是80%的錢存在，20%的人手里，實際上70%的儲蓄分配在50歲到80歲這樣階層。同時從區域來講，這些人又不均等的集中在一線城市和發達地區，大約有60%集中在一線城市和沿海地區。所以我們要促進新消費，就應該知道人的梯級在什么地方，人在哪，他們消費的目標是什么，錢在哪。供需對路，才能把消費釋放出來。
數字技術創新是驅動新的生產力的先導性力量
第二個要素是科技。在二十大的報告當中對“科技”是高頻詞，而剛剛在烏鎮結束的中國互聯網大會上，發布了《中國互聯網發展報告2022》報告，報告指出2021年中國數字經濟規模達到45.5萬億元，占GDP比重達39.8%，超過了我們消費的比重。這說明科技已經是中國經濟比重相當大的一個要素。世界進入全面數字化轉型，數字技術創新是全球戰略重點，是實現創新驅動生產力發展的先導性、關鍵性力量。
2021年，全球47個國家的數字經濟增加值規模達到38.1萬億美元，同比名義增長15.6%，占GDP的比重達到45.0%，要超過我們現在39.8%的水平。這也說明數字經濟為全球經濟增長注入新動能，成為推動全球經濟復蘇的重要引擎，在中國也是一樣。因此我們要非常重視科技。
美國發表了未來30年主攻科技的20項，包括物聯網、智能手機與云計算、虛擬現實與增強現實、數據分析、人類增強、網絡安全、先進數碼設備、合成生物、增材制造、醫學等，70~80%的項目都和數字化有關系。在未來的發展中，科技是非常重要的因此。想要帶動經濟發展，主要的推動力就是數字經濟這一板塊。
第三要素就是金融賦能，金融16條是非常明顯的金融賦能，我想重點談一下REITs對于下一步人居發展的重要意義。首先，我們國家的基礎設施存量很大，如何以基礎設施作為底層資產，盤活存量資產，目前我們正在做的就是REITs，而且金融16條也談到了REITs。目前我們做了REITs發行的試點，也正在推行。第二就是應該穩步推進房地產投資信托基金的發行，試點的主要目的是為了貫徹足夠并舉的政策，如果我們推行足夠并舉，那就必須要推出REITs。因為REITs在資本市場上給這個底層資產一個很好的退出，同時擴大了房地產或者說是不動產或者是基礎設計全鏈條的金融支持，形成一個良性循環的一個退出機制，是非常重要的。第三，金融賦能以后不僅可以降低居民的住房成本，同時在技術層面通過資產證券化的方式快速的回籠資金，以便加大下一輪保住房的建設，使得中國在這個城市化的背景下，保證普通人享有居住權。］
