10月18日，習近平代表第十八屆中央委員會向大會作報告，在“提高保障和改善民生水平，加強和創(chuàng)新社會治理”這一章節(jié)中，提出“加強社會保障體系建設“，并對房地產市場定下”房子是用來住的、不是用來炒”的基調。
“十九大”與”十八大“相比，關于房地產的論述上有3個明顯的改變，第一，明確住房屬性為居住和準公共物品；第二，針對不同城市、不同人群，明確商品住宅、公共租賃房以及共有產權房的供應主體；第三，房地產不再成為經濟發(fā)展的主要手段，住房保障成為保證適度需求側刺激的基礎。
房地產重新定位，明確居住和準公共物品屬性，剝離投資屬性。符合“十九大”之后經濟增長方式轉變?yōu)椤肮┙o側改革+適度擴大內需”的驅動方式，房地產行業(yè)對經濟拉動將進一步弱化，為“適度擴大內需”提供保障和基礎。
十九大后短期市場判斷和給開發(fā)商的建議
在十九大后短期內（2017-2018年）房地產市場政策走向會如何呢？
“十九大”召開后，2018年上半年是“兩會”召開的時間點。在這兩個關鍵時間點之間，調控政策不會放松，樓市要穩(wěn)定的基調不會變。根據5-7個月政策時效性，這兩個時間都是時效降低的時點，如果市場依舊火熱，預計2018年年底前調控不會松動。
從市場層面來看，房地產尚處于下行周期，但一二三四線城市存在輪動現象，目前三四線市場依舊火爆。短期內，東部核心一二線城市受調控政策影響，將呈現“量跌價小漲”的局面，中西部核心城市和弱二線城市將迎來短期市場機會。
本輪調控呈現一二線城市量跌價穩(wěn)、需求被壓制，但三四線城市成交火爆，調控尚未根本上冷卻市場，未來在市場過熱城市（尤其是未限售的三四線城市）還將有政策加碼。
在十九大后的短期市場內，基于調控不放松的背景，開發(fā)商應合理安排好高中低端項目的推出節(jié)奏，以高周轉項目盤活現金流，以高利潤項目保證長期利潤，既要解決當前銷售業(yè)績的問題，又要謀求市場份額及長遠發(fā)展。
十九大后中長期市場判斷和給開發(fā)商的建議
“十九大”強調要建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，在具體執(zhí)行當中需要通過“不動產統(tǒng)一登記、戶籍制度改革、土地制度改革、財稅制度改革、住房金融改革以及新型城鎮(zhèn)化”這六項工作完成推動房地產長效調控機制五個載體的建設。
未來在不同能級城市的住房供應主體將出現明顯分化：對應當下不同城市的發(fā)展階段，長期來看，在中國人口總量觸頂，人口撫養(yǎng)比初現拐點的限制下，未來城市能達到的體量有限；針對當下各城市人均收入及房價的不均衡性，一二線城市房價收入比過高，存在大量租房需求、供應方式上為租購并舉；三四線城市，房價收入比相對合理，供應方式上以售為主兼顧保障性住房。
對于品牌開發(fā)商而言，“十九大”對房地產行業(yè)定調，房子回歸居住屬性，未來，政府將加大對中低收入群體關于住房需求的投入，商品住宅將成為高端消費品，存貨周轉率會進一步降低，而土地供給端受限進一步擠壓行業(yè)利潤，未來，提供面向高端客群的商品住宅以及市場化運作租賃住房成為發(fā)展方向
對于中小型開發(fā)商而言，因自身資金實力限制，難以在一線及熱點二線城市獲取土地資源、開發(fā)項目，未來的發(fā)展空間仍將是三四線城市，但這些城市的特點是人口總量較低，租賃性住房需求弱，房價相對較低，供應產品仍以企業(yè)主導的商品房和政府主導的保障型產權房為主。
目前，中國房地產已經進入樓市下半場的第二階段，2020年之后房地產市場將迎來真正意義上的拐點。“十九大”后到房地產長效機制落地期間，是房企轉型和布局的最后窗口期，未來房地產市場供過于求，購房人群更注重品質，行業(yè)利潤水平長期維持較低水平為主要特征。房企通過專業(yè)化分工、布局金融行業(yè)等方式來降低主營業(yè)務風險，是企業(yè)在最后窗口期內亟需完成的工作。
在專業(yè)化分工方面，代建是開發(fā)商轉型的一大方向。隨著房地產行業(yè)集中度提升，疊加房地產市場調控趨嚴，開發(fā)商利潤水平逐年下降，房地產開發(fā)的人員專業(yè)性管理要求和建設成本逐漸增加，倒逼開發(fā)商在傳統(tǒng)拿地和開發(fā)建設中做抉擇。綠城代建模式降低多變環(huán)境下委托房企的經營風險，并且降低管理風險，更能提高委托房企對成本管控能力。
另一轉型方向是房企金融，如泰禾集團。泰禾的母公司之前入股了福州農村商業(yè)銀行。對于母公司泰禾投資及其子公司泰禾集團來說，小份額的以股權投資的方式入股銀行，主要目的不外乎是投資收益和融資便利。其中包括了疏通渠道、投資收益、長期來看是為了資產升值以換取更多的融資額度。
第三個轉型方向是資產管理。針對目前房地產市場存在的商辦、工業(yè)用地供應過剩的矛盾，結合“十九大”報告期間強調的“多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度”，未來利用存量物業(yè)、運營租賃項目、養(yǎng)老公寓項目將是房企轉型的一個方向。同策慧享城是這方面的 一個案例。同策慧享城通過包租直營、與開發(fā)商合營或委托管理三種方式之一，與開發(fā)商形成合作。
總而言之，開發(fā)商要立足自身資源及專業(yè)能力，跨領域發(fā)展支撐主營業(yè)務、進行品牌輸出、涉足存量房運營等，加強融資能力，強化物業(yè)運營能力，才能在下一輪競爭中勝出。
文/ 同策咨詢研究部
