7月7日 ，《上海市住房發展“十三五”規劃》(以下簡稱 《規劃》),正式發布。《規劃》提出，堅持“房子是用來住的、不是用來炒的”定位，以民生優先、增加供應、優化結構為出發點。預期到2020年，基本形成符合市情、購租并舉的住房體系，實現住房總量平穩增長、住房價格總體穩定、住房困難有效緩解、住房結構有所優化、居住條件明顯改善、管理能力顯著提升的總體目標。
從《規劃》的具體目標來看，涉及住房供應量的提升、市場秩序的規范、租賃市場的培育及保障性住房工程的推進等五大亮點。
亮點一：供給側調控的思路
凸顯了住宅“供給側”改革的思路，以供需結合的雙向調控手段來保障上海住宅市場健康穩定發展。規劃最大的亮點就是明確給出了“十三五”期間住房用地供應量5500公頃，比“十二五”期間增加20%。首先穩定了市場預期，消除了市場對于未來上海供地將會緊張的情緒。
從總量上來看，不僅不會供地緊張，在“十二五”供應量的基礎上還增長20%；從“十三五”住房新增供應計劃來看，新增住房目標為170萬套，中小套比例增加，較“十二五”期間增加11%（折合面積12750萬平米，較“十二五”期間小幅增加2.8%）；從住房覆蓋率來看，按照上海到2020年人口規劃2500萬上限來算，新增人口最多為80萬，以170萬套新增住房計算，人均2.13套房，完全能夠覆蓋新增住房需求。
從以往房地產調控經來看，調控側重需求端。通過限購、限貸等行政手段，短期內部分需求被抑制。從抑制住需求后的樓市表現來看會有一定的降溫作用。但是，從長期來看，這部分被抑制的需求只是被后置，一旦樓市調控出現松動，這部分需求就會再次集中涌入樓市，對于市場造成比以前更大的沖擊。本次上海以增加供應量的方式，在根本上解決了市場需求問題，對于穩定樓市起到決定性的作用。
亮點二：預期管理與強化市場秩序
把預期管理納入到房地產市場體系中來，上海房地產市場進入強化秩序規范時代。房地產市場的波動除了受到經濟發展、市場供需的影響以外，還會受到市場輿論及心理預期的影響。輿論和心理預期往往交叉在一起，對于房地產市場價格起到推波助瀾的作用。本次規劃中明確未來清晰的供地計劃，保證了房地產市場信息的公開、透明并且保證信息的充分性。避免片面信息造成市場的誤解。同時強調了要規范市場秩序，強調要加強市場監督，明確細化房地產交易規則，規范商品房銷售行為，嚴厲查處房地產企業違規違法行為，堅決從重打擊中介機構的違規違法行為，保持房地產市場健康發展。落實各區對本區域房地產市場監管的職責，維護區域房地產市場平穩有序。
亮點三：購租并舉下，力推公共租賃住房
上海在“十三五”規劃中公共租賃住房的供地計劃1700公頃，租賃用地占住宅全部供地的30.9%，“十二五”該比例僅為5.9%。公共租賃住房成為上海未來商品住宅市場重要的補充。大力發展公共租賃住房能夠有效的疏導當前的過熱住房需求，通過疏導的方式緩解供需緊張造成的房價快速上漲，短期內能夠糾正供需失衡，穩定房價，進一步穩定房地產市場。
公共租賃住房也將有助于上海未來城市發展所需要的人才建設。這兩年有關“逃離北上廣”的話題被廣泛討論，并且這也成為一種社會現象，面對大城市的高房價、生活壓力大，部分城市已經出現人才流失的現象。如果高端人才、專業人才流出一個城市，這終將導致一個城市的衰敗。
大力發展公共租賃住房有利于房地產市場長效調控機制的建立。我們國家房地產市場當前一項重要的任務是要建立房地產市場長效調控機制。從長期來看，當的限購等行政調控手段肯定要逐漸退出市場，更多的要以市場的手段來規范市場。如果引導未來的房地產市場投資需求是長效調控機制的核心內容之一，如果給公共租賃住房和住房投資合理的設計一套規則，就可以實現把投資需求引導到公共租賃住房體系中，政府借助社會投資主體的力量實現了保障房體系建設，社會投資群體通過國家政策實現住房投資收益，真正的實現雙贏。
亮點四：保障房構建多元化住房體系
在培育租賃市場發展的同時，加大保障房工程建設與供給，以改善中低收入群體居住條件為目標。《規劃》指出，將優化廉租住房、公共租賃住房、共有產權保障住房、征收安置住房“四位一體”的住房保障體系。同時加大土地、金融、財稅的支持力度。《規劃》中指出，預計在“十三五”期間，上海將新增供應各類保障性住房約55萬套。其次，納入保障性安居工程的舊住房綜合改造項目完成30萬戶，建筑面積約1500萬平方米。
與“十二五”規劃相比，“十三五”期間保障房新增供應量有所下降，這是在過去大力推進保障房建設的前提下所形成的，這也反映了群眾居住水平需保障的比例在下降，應運了市場的需求，同時防止大改大建造成供大于求的局面。此外，在土地供應、金融、及財稅將得到加大，對后續保障房建設的推進給予了支持和保障。
亮點五：建筑文化傳承
《規劃》中提出持續對現有住房居住條件的改善。將按照“留、改、拆并舉，以保留保護為主”的原則，5年預計實施約5000萬平方米的各類舊住房的修繕改造。這不僅對上海歷史建筑文化、里弄文化的保護，同時也對改善民生工程起到推動作用。上海城市較老，老舊里弄較多，原有的生活設施已經相當陳舊，且與現代生活需要差距較大，其次老舊里弄年久失修，安全性也是首要考慮的問題。
上海未來土地供應會因房地產市場租售結合的方式而發生改變。租賃市場的培育主要滿足低收入家庭居住問題，其次是通過租賃市場滿足人才導入的需求，例如在張江、漕河涇等高科技產業聚集區。租賃市場與原有銷售市場形成未來上海住房供應的新體系。
其次，且從近日推出的兩宗全自持住宅用地來看，政府在推出該類土地時起始樓板價并不高，這也是大力培育上海住房租賃市場所透露出的信息。
在一二線城市土地供應日益稀缺的當下，設定自持面積，提高了房地產開發企業的資金占用，實際上變相抬高了企業資金實力的門檻，是希望減少房企的競爭，降低地價上漲預期，另一方面，實力不濟的中小房企無法分得一杯羹，也將被擠出核心城市。所以“只租不售”的形式不失為樓市調控的一種新的嘗試。未來，這種“租賃型”用地比例也很可能進一步提升。
對于企業而言，“只租不售”的土地出讓實質上也對開發商提出了新的考驗，銷售收入的下降會使得房企現金流下降，另外，由于租賃投資回報率低會使利潤減少，而住房長期租賃也需要一定運營能力。所以，未來開發商拿地不僅需要有“造房子”的能力，同時也要兼具資金運作的投融資能力以及項目長期運營能力。
