近年來，“地產+X”成為了開發商最樂于嘗試的商業模式，地產+養老、地產+旅游、地產+文創……如今，又有了新的商業模式，“地產+農業”。
早前，已經有綠城、中糧等房企通過和農業科研機構、當地政府合作的方式，試水“農業+地產”的轉型模式。2017年9月中旬，華潤置地攜手中國農科院下屬企業中環易達發布了全新農業品牌：耕雨，并宣布正式開始打造自己的田園綜合體……
為什么這么多的房企都看認為農業大有前途？“農業+地產”的深度融合怎么玩？房企在農業領域可以怎么創新？
為啥這么多家房企都認為農業有前途？
作為近幾年房企轉型的一個重要方向，越來越多房企看好地產和農業的融合，并從中衍生出農副產品銷售、文化和生態旅游等多種盈利模式。
目前看來，盡管“農業+地產”現在還處在探索階段，但其已經具備了至少兩個成功的關鍵因素：
一、符合大環境的發展趨勢，可以享受政策紅利
一直以來，國家都在大力開展城鄉建設、促進鄉鎮發展，并且不斷加大政策的扶持力度。
有了國家政策的扶持、當地政府的協助，房企在農業方面的開發，可以更好地發揮自身統籌規劃、市場化運營的優勢，不但能加快建設進度，提高周轉效率，還可以享受諸多政策紅利，比如爭取一定的扶持資金、拿地方面相對有利的優惠條件等等。
二、市場已經出現了嶄新的剛性需求
物質條件越豐富，人的消費需求也就越高。比如現在的很多客戶，不是為了解決住的問題買房，而是被居住的品質、體驗或者情懷打動。
很多城市都出現這樣的現象：居民們越來越喜歡購買安全、優質、新鮮的農副產品，也非常熱衷于到城郊采摘果蔬，親近自然。
大家都在追求更健康的生活方式和更加宜居的生活環境。被鋼筋水泥包圍的城市居民對農業、生態旅游都有剛性消費需求，這是一個風口。房企和農業、旅游等領域融合可以更好的滿足這一需求。
地產和農業融合衍生出眾多盈利模式
地產和農業的融合從涉及消費者的各個生活場景出發，可以抓住三個“先天優勢”：商業、社區和產業開發。具體來說，不但可以讓城市居民“走出去”體驗，還可以將農業作為一種業態體驗引入城市生活中來。
以華潤置地為例，其農業品牌“耕雨”就規劃了以“農業+商業”（農夫計劃）、“農業+社區”（農園計劃）、“農業+產業”（田園計劃）為立足點的三種不同的產品線，用創新的產品對傳統的農業生產、銷售和消費方法加以改進，也衍生出多種盈利模式。
一、農業+商業：商城、寫字樓屋頂的智能農場
華潤置地并不是第一家將農業和商業融合的房企，但和別的房企不同的是，他們不僅將農業融合到商場，也將農業引入到寫字樓。利用日照充足、并且不干擾其他商業功能的屋頂進行農業活動。
華潤置地計劃運用創新的規劃設計和農業種植管理技術，給遠離田園的都市白領、親子家庭和青少年提供親近自然的都市農場。
在工作之余不用走出大樓就可以親近自然，是華潤城屋頂農場的價值所在。除了常見的蔬菜培育，屋頂農場可以提供很多農耕體驗，例如親子農莊職業體驗、智慧農業科技體驗、即采即食體驗等等。考慮到天氣因素，很多體驗場地都定在溫室或者室內進行，并應用多種農業科技給屋頂農場的管理和體驗加分。
這些體驗不但可以滿足客戶對農業的消費需求，也給寫字樓、商場帶來一種差異化的新戰略，通過情感體驗，讓客戶的感受提升。
二、農業+社區：提高居民生活品質、增加社區交流
很多房企都曾將農田引入社區，比如萬科的一米菜園。作為住宅配套、物業增值服務，農業進社區，可以提高居民生活品質，增進社區交流。小徑灣社群農園是華潤置地“農園計劃”的落地項目，將在社區內引入農場、自然學校、生態餐廳等。把客群鎖定在高檔社區居民、家庭，健康生活、品質生活追隨者以及慕名而來的游客。
社群農園的盈利主要來自產銷、深度體驗、自然教育等手段的結合，具體可以通過農產品銷售、深加工產品制作/銷售、社區餐飲、社區商超、中央廚房體驗/租賃團體供給、場地租賃、游客門票、住宿等多個項目實現。
三、農業+產業：打造田園社區引入城市消費人群
華潤置地的田園計劃建設農業特色小鎮。以現代科技打造高效農業生產系統，同時做好相關的生活配套服務設施，打造田園生活社區與田園教育社區；并利用當地農業資源及自然圣光打造養生體驗中心、田園綜合體，設置綠色休閑體驗活動。
田園計劃的盈利方式主要是農產品銷售、深加工產品銷售、租賃、銷售、招商運營、土地溢價、品牌溢價、觀光門票、住宿、餐飲、產銷、體驗、娛樂等。據了解，“田園計劃”將落地惠州羅浮山耕雨小鎮。
農業+產業，看起來很簡單，真要做好，非常不容易……
做好“農業+地產”要懂政策有幫手
地產和農業的融合和創新看起來不難，實際上，需要房企做足準備功夫。
具體需要哪些硬性條件呢？下面，明源君結合華潤置地在田園綜合體的創新規劃進行說明。
一、充分理解政策核心意義，創新土地流轉模式
今年年初，中央一號文件明確表示：“支持有條件的鄉村建設以農民合作社為主要載體、讓農民充分參與和受益，集循環農業、創意農業、農事體驗于一體的田園綜合體，通過農業綜合開發、農村綜合改革轉移支付等渠道開展試點示范。”
這一政策的核心意義是幫助提升鄉村商業價值，更好地帶動新農村的建設發展。房企需要充分理解這一點，不能以延長農業產業鏈的形式來變相拿地，忽視農民的切身利益。房企需要在土地流轉模式上進行創新。
華潤置地的田園綜合體項目在拿地方面，首先考慮的是原始村落盡量以改代遷，最大限度保留鄉村田園的原始風貌；其次，讓當地農民成為經營主體，發揮農民的主觀能動性，增加農民收益；最后用地產配套反哺產業發展，形成可持續的商業模式。（具體如圖1）
在此基礎上，不同的地塊條件直接影響是否做田園綜合體，以及如何進行定位和規劃。總的來說，田園綜合體的地塊需要從五個方面進行考量：
·土地區位：包括交通便利程度、周邊重大城市、區位發展；
·旅游資源：包括自然、文化、生態、歷史等多方位的資源；
·生產資源：農用面積、是否適合有機種植或工廠化種植等；
·當地經濟基礎：特色產業、農業及相關產業發展水平；
·當地政府支持程度：政府規劃、相關補貼政策。
二、擁有強大的運營能力和開發實力
房企做田園綜合體，至少需要運營三大板塊：農業、旅游、地產。
在和地方政府合作、多方共建的同時，在運營的過程中，還需要以農民合作社為主要載體，讓農民充分參與和收益。（圖2）
華潤置地的田園綜合體是通過農民及村集體、華潤置地、金融機構三方合作，通過改善鄉村面貌、激活產業發展的方法，最終實現多方共贏。
其中，農民的土地所有權不變，自愿以土地入股，成為雇員參與農田種植和農莊運營，獲得股份分紅、工資性收入，改善居住條件。金融機構提供資金支持，獲得投資收益。華潤置地則在田園綜合體的打造過程中，通過注入資源及開發與運營能力，獲得土地經營權、經營性收入和投資收益。
需要注意的是，由于農業是短期利潤相對較少的產業，房企在打造田園綜合體的過程中還需要強大的資金、資源等多重支持。
三、通過合作，獲得多方位的資源支持，形成產業閉環
在文章的開頭，我們提到了早前綠城、中糧等房企已經在農業領域試水，他們通過和農業科研機構合作來生產和銷售農副產品，這也是現在房企打造田園綜合體的方向——借助外部力量，共同發展。
在農業生產方面，華潤置地與有農科院學術背景的中環易達合作。作為我國最早從事人工光植物工廠、無土水耕栽培、立體種植等現代農業技術研究與商業孵化的農業科技公司，中環易達的技術和經驗，能夠為“城市農業”全新模式的實現提供技術與體系支撐。
銷售方面，華潤置地的集團優勢非常明顯，集團目前已經擁有成熟的銷售渠道：華潤五豐、華潤萬家，以此形成一條完整的產業鏈。
總而言之，地產+農業，考驗進入這個領域的開發商實力，不僅要能吃透政策，還需要有強大的運營能力，以及找到產業鏈生態圈其他環節的強有力伙伴來支持。
從另一方面來說，地產+農業一方面準入門檻有一定高度，但同時這里也是一片未開發的處女地，屬于行業藍海，開發商一旦進入這個領域并形成成熟模式，還是有可觀前景。
文/本刊編輯部
