國內市場的不穩定性刺激了中國投資者在海外投資房地產的步伐。有跡象表明，中國高凈值人士為尋求海外穩定的避風港，為其資金提供庇護，在海外投資房市的熱情有增無減。
據路透社今年7月26日報道，國際房地產機構最新發布的《中國對外投資市場報告》，指出今年首五個月中國投資者在境外房地產市場累計投資達170億美元，達去年全年的65.6%，成為全球僅次于美國的第二大跨境房地產投資的來源。美國成為中國投資者最熱衷投資的市場。如下圖所示，28.3%選擇美國房產。
中國買家（包括中國大陸、香港和臺灣）投資美國最喜歡的就是加利福尼亞州，尤其是舊金山灣區和洛杉磯成為了中國在海外房產投資的“前沿陣地”。數據顯示加州占總比的32%，其次是紐約州10%、德克薩斯州8%、華盛頓州6%、新澤西州5%。
在海外置業熱潮中，由于利率等貨幣政策，就業和GDP增速等經濟基本面，以及人口因素等，美國房價有較大的增漲空間。尤其美國經濟正逐漸回暖，美聯儲加息預期越來越強烈，意味著美元升值走強，“未來五年都將是美元的主場”。美元走強，說明經濟發展強勁，必然帶動房地產市場升溫。
根據8月2號Core Logic 最新的 HPI 報告：全美市場的房價基本從09年之后就一直穩定增長，6月份全美中位價為$187,000，從2015年6月到2016年6月，全美房價增長了5.7%，而且2016年6月份環比201616年5月就增加了1.1%，并且在HPI 報告中還預測，在2016年6月至2017年6月的一年時間內，全美房屋價格還將持續上漲5.3%。租金方面：6月份全美租金指數為$1,409，較去年同期相比上升了2.6%。
海外房產市場投資類型多樣，包括辦公樓，工業，商鋪，酒店，公寓等，本文主要針對（住宅）公寓市場做一下詳細介紹。下面我們主要來看一下美國三大熱門城市的房產市場狀況。
The Los Angeles洛杉磯
洛杉磯仍然是西海岸的熱門市場和國際化生活目的地。2015年初至今，洛杉磯的公寓市場表現不俗。（住宅）公寓市場的租金和出租率，在2015年都有不錯的表現。租金上漲形勢喜人，平均租金報價上升0.5%，平均有效租金增長0.6%。根據REIS的預測，盡管洛杉磯的租金上漲幅度相比其他市場并不突出，但洛杉磯的公寓出租率高，市場具有吸引力。2016年6月份，洛杉磯市的房屋中位數價格為$572,400，該價格較去年同期相比上升了5.9%，6月份洛杉磯市租金中位數價格為$2,574，較去年同期相比上升了4.6%。
The New York Area紐約
2015年第一季度的空置率為3.1%，比上一季度下降10個基點，但比一年前仍上升30個基點。REIS預測在2016-2018年期間，空置率會增加并保持在5.0%。平均租金報價和平均有效租金在2015年第一季度分別上漲了0.3％ 和0.4％。
2016年6月份，紐約市的房屋中位數價格為$386,800，該價格較去年同期相比上升了3.4% 6月紐約市租金中位數價格為$2,418，較去年同期相比上升了3.4%。曼哈頓仍然是美國房產市場成交的熱門區域，房間平均銷售價格約為734,000美元，而全國平均水平僅為185,000美元。
The San Francisco Area舊金山
盡管最近幾年刮起了公寓建設風潮，但REIS預測舊金山的公寓市場依然會供不應求且價格高企。租金在就業增長放緩之前不會下降。空置率會持續上升，預計在2015年底上升到3.8%，到2017年底上升到4.2%。隨著供給的減慢，年租金收益預計會在2018年下降到略高于2%的水平。2016年6月份，舊金山市的房屋中位數價格為$812,300，該價格較去年同期相比上升了8.5% 6月份 舊金山市租金中位數價格為$3,397，較去年同期相比上升了7.4% 。
就投資項目而言，中資房地產龍頭企業萬科在舊金山新開發的Lumina相對于國外企業安全性更高，可以放心投資。
另外華盛頓州，德克薩斯州，以及佛羅里達州也備受中國投資者的青睞。如果自己有需求或者合適的項目也可以投資。
根據數據顯示，中國海外房產投資者（包括中國大陸、香港和臺灣）最多的還是以居住為主40%，其次是住宅投資18%，然后是度假屋13%，另外就是為孩子留學提供方便的占6%。投資目的不同，投資所選擇的區域或者城市就會有所區別。那么如何根據自己的需求選擇美國房產呢？
1.孩子留學、居住或養老為目的
最吸引90后和00后的城市是弗吉尼亞州的里士滿，包括巴爾的摩、費城東部的這些城市。一般來說，帶著孩子的70后家庭最熱衷的是亞特蘭大，芝加哥，出租回報率可以高達14.56%。現在即將退休的人大部分都選擇南方的州，其中佛羅里達是最多的選擇，租金回報率最高可以到17.86%。在房價相對較低的佛羅里達州，投資者則將目光鎖定在一些新建的高端海景別墅，因為這樣的房產更容易吸引租客以及得到更高的投資現金流。
2.對于長期投資者
對于長期投資者來講最安全的出租市場在西部的加州和東部的紐約州，這些州多數失業率比較低，收入比較穩定。從地理位置上來說加州離中國更近，而且加州的主要城市均有大量華人聚居，同時由于加州發達的高科技產業對來自中國的高科技人才的大量需求，促使其成為了中國人尤其喜愛的投資目的地。紐約作為金融中心，人口密集，租房市場火爆，尤其是曼哈頓。從曼哈頓2016年第三季度地產報告看，其房價持續走強，新開發房價屢屢破紀錄。另外，還要關注升值潛力大及租售比高的新興地區。抓住經濟周期，適時買入，適時賣出。
3.對于短期投資者
一些成熟的投資客不滿足于等著房屋升值所帶來的收益，選擇去買比較老但地段比較好的房子，重新裝修以后再去出租或者出售。這些投資者可以關心一下美國主要大學城周邊的投資。在賓夕法尼亞，匹茲堡大學翻修項目的投資回報率可以到124.77%。建議從價格不是特別高，但是投資回報率比較豐富的這種入門級項目開始投資，了解美國的法律法規和美國的整個市場以后，再開始向成熟型的市場進展
投資有風險，不管是政策、突發事件、還是國內的外匯管控都有可能會影響投資。在業內人士看來，面對復雜的經濟形勢和政策環境，雖然美國適合投資的區域非常多，但是也有諸多的投資陷阱。對于沒有豐富海外置業經驗的購房人來說，借助專業的海外置業機構是非常有必要的。不同于一般的海外房產信息平臺，復星地產海外置業生活服務平臺——星家，立足于復星的全球化發展戰略，全面融通復星海外產業資源，并與全球優質企業攜手合作，在選取代理項目的時候會經過層層把關，保證項目的真實性和投資性。為客戶提供海量房源、置業指導、實時咨詢、增值服務和線上交易；并通過線下為客戶提供需求分析、咨詢談判、跨境保險、資產管理、法律稅務等一站式服務。星家秉承“真房源、真價格、真服務”的原則，幫助中國投資者在海外無憂安家。
文/策源房產研究部
