最近，小伙伴們都很焦慮，大家在探討一個問題，今年房地產(chǎn)大賣，明年會不會是小年？如果是這樣的話，明年什么時候是買房的好時機？能在哪里買？
文/新城控股高級副總裁 歐陽捷
我們相信，明年兩會之前不會有絲毫放松，兩會之后到十九大之間不允許出現(xiàn)不穩(wěn)定因素，十九大之后到后年兩會也不能有任何閃失，各地黨政都會繃緊神經(jīng)，因此，調(diào)整周期最少還有18個月，任何指望放松的想法都要放到2018年二季度了。
調(diào)控之后誰在焦慮？
最焦慮的是三四線城市政府，中央推動“去庫存、降杠桿”，結(jié)果被熱點一二線城市拔了頭籌，不該去的庫存被去化殆盡、地方債也降了杠桿，而三四線城市還沒來得及去庫存，地方債也還沒消化，這一輪小周期就結(jié)束了。中小城鎮(zhèn)已經(jīng)失去人口內(nèi)生性增長和外來性導(dǎo)入的機會，除了拆遷幾乎再沒有新增住房消費，而拆遷需要更多的土地財政支持，地方政府只有通過出讓土地獲得拆遷改造資金，但又陷入加庫存的囚徒陷阱。
未來絕大多數(shù)三四線城市恐怕再也沒有“去庫存、降杠桿”的機會了。人口及其背后的資本將成為未來不二的市場資源（礦產(chǎn)將逐漸喪失資源的原有價值），中小城市將永久性失去這一資源的青睞，去庫存、不可持續(xù)的土地財政和化解地方債將成為中小城鎮(zhèn)長期的三座大山。
更焦慮的是中小開發(fā)商，還沒有分享到普照的陽光就又見夕陽西斜了，市場的增長都被大房企拿走了，熱點城市中小房企迎來轉(zhuǎn)手退出的歷史最佳時機，但轉(zhuǎn)眼良機不再。有位同行朋友在上半年在談一個并購項目，馬上要簽約了，一個地王出來，小房企心態(tài)變了、價格漲了，只好重新談判。好不容易又談成了，又一個地王出來，再次重談。現(xiàn)在的情景又不一樣了，心態(tài)還會重新調(diào)整，價格也得回調(diào)。當然，三四線城市的中小房企就沒有這樣好的運氣了。
現(xiàn)在熱點城市的市場雖然降溫，但是小房企的心態(tài)還沒有完全降溫，明年的市場不會等待，對于想賣地賣項目的小房企來說，心理價位預(yù)期需要重新調(diào)整，非熱點城市機會更是越來越少，樓市降溫、市場規(guī)范最受傷的還是中小房企，銷售越發(fā)艱難，資金越發(fā)緊張，融資渠道越來越窄，現(xiàn)金流隨時可能斷裂。
比較焦慮的是金融機構(gòu)，銷售增速下滑已成現(xiàn)實，居民加杠桿顯然正在收縮，按揭貸款增速已經(jīng)從5月最高峰的58.5%逐月下降到9月的51.2%，四季度必然還是繼續(xù)下滑的。開發(fā)貸增速本就幾近零增長，主要是大房企轉(zhuǎn)而利用成本更低的公司債，小房企已經(jīng)被銀行拋棄、只收不放，四季度也不會有明顯增加。銀行理財資金嚴禁違規(guī)進入房地產(chǎn)領(lǐng)域，理財產(chǎn)品無處可去，收益率也會降低。房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)重新強調(diào)合規(guī)經(jīng)營，未來信托市場也難以擴大。錢還在，人沒了（客戶），在資金潮、資產(chǎn)荒、負利率的時代，金融機構(gòu)賺錢已經(jīng)很難，再失去房地產(chǎn)的銀礦，錢無處可投、人無事可做，職工未來沒有保障，下崗裁員或?qū)⑹窃缤淼氖隆?BR> 最淡定的依然是大房企，一方面今年收成很好、現(xiàn)金充沛，銷售已經(jīng)遠超預(yù)期，20強房企僅上半年就增長了80%，比全國平均銷售額增速高了40個百分點，新城控股也增長了144%。房企發(fā)債也同樣抓住了市場機遇，今年房企發(fā)債已經(jīng)超過9600億元。雖然目前國內(nèi)發(fā)債暫停，但海外發(fā)債又會卷土重來，在調(diào)控期間，恰恰又是手中握有大把現(xiàn)金的大房企低價拿地、并購重組的絕佳機遇，也是擴展市場、延攬人才的最好時機。
樓市調(diào)控已經(jīng)明顯見效，熱點城市房價環(huán)比已經(jīng)出現(xiàn)下降，地王潮也已經(jīng)消散，我們預(yù)計，調(diào)控的范圍不會繼續(xù)擴大，除非個別城市仍然出現(xiàn)頂風漲價，但出來一個就會按住一個。調(diào)控的力度也不會繼續(xù)加強，現(xiàn)行的政策還會繼續(xù)嚴格執(zhí)行。土地供應(yīng)會有所增加，特別是二線的省會和特大城市。
明年是關(guān)鍵的一年，應(yīng)對調(diào)控，房企有什么策略呢？
1讀懂政策，研透市場中央政府既希望房地產(chǎn)托住GDP，又不愿經(jīng)濟“脫實向虛”，既希望房地產(chǎn)消化超發(fā)貨幣，又不能容忍資產(chǎn)價格泡沫破裂的風險，平衡實在不易。而熱點城市地方政府土地財政盆滿缽滿，沒有與中央政府博弈的動力，也不想當問責的出頭鳥，維持樓市穩(wěn)定是當前最大的政治正確。今年市場大幅增長，明年必然面臨深度調(diào)整，所謂深度并不意味著銷量和房價的大幅下探，而是周期較長，考驗房企的不是群狼般的抗壓能力而是駱駝隊在沙漠中的耐饑渴能力。
市場分化依然繼續(xù)，“人、地、錢”的匹配關(guān)系不僅體現(xiàn)在大城市，也體現(xiàn)在中小城市，還體現(xiàn)在區(qū)域板塊，城市研究要深入到城市及板塊的人口流動、市場供求、政策走向、政府動作，特別是人口、待售、新開工、土地購置、房企的存量與增量。
2聚焦東南、重點省會人口仍然流向胡煥庸線東南的長三角、珠三角、環(huán)渤海地區(qū)的超大特大城市及其周邊的中小城鎮(zhèn)，國務(wù)院《推動1億非戶籍人口在城市落戶方案》更使得省會和特大城市獲得新一輪人口增長的機遇，中小城鎮(zhèn)和農(nóng)村人口將更有意愿落戶大城市進而獲得職業(yè)成長、教育公平、醫(yī)療保障、改變命運的機會，人口帶著資本流動到這些城市，未來這些城市會隨著人地掛鉤而增加土地供應(yīng)，并增加限購城市不限購的戶籍人口購房需求，超大特大城市與中小城鎮(zhèn)的馬太效應(yīng)將愈發(fā)明顯。
一二線城市的銷售額已經(jīng)超過50%，這些東南省會城市也是未來房企的主戰(zhàn)場。人地掛鉤將改變特大城市土地減量化供應(yīng)格局，二線熱點城市土地市場或?qū)⒃黾庸⿷?yīng)，也會促進住房銷售并穩(wěn)定房價。
3有保有壓、因城施策城市分化已經(jīng)呈現(xiàn)明顯的房價馬太效應(yīng)，一線城市未來不會增加土地供應(yīng)，京滬深的供應(yīng)及成交還會繼續(xù)呈現(xiàn)減量化趨勢，因此在目前限價政策下，一些房企已經(jīng)在考慮調(diào)整建設(shè)進度、延緩開工開盤、實行保價策略。
二線熱點調(diào)控城市，由于限購限貸限價政策，高價土地將面臨要么延遲開工、要么調(diào)整產(chǎn)品的命運，對于看重現(xiàn)金流的房企，或?qū)⑨槍ψ畲蠡鶖?shù)的剛需客戶群體重新制訂或調(diào)整規(guī)劃、調(diào)整產(chǎn)品，為明年的市場和企業(yè)規(guī)模繼續(xù)擴張做好準備。而落戶政策帶給二線城市更多的購房需求，這些城市住房供應(yīng)增加不會很快見效，供不應(yīng)求的局面仍會持續(xù)相當長的時間，當然房價也不會真實的下降。
三四線城市，房企只能采取割韭菜的模式開發(fā)銷售，一茬收獲之后，至少需要三年才能培養(yǎng)新的批量客戶。有個同行朋友問我，庫存大的城市如何去化？我答：對于5年內(nèi)看不到市場反轉(zhuǎn)前景的，只有一個字：“逃”！當然，除非你能調(diào)整產(chǎn)品進而獲得差異化競爭優(yōu)勢，那確是有本事、值得點贊的。不過，恐怕客戶群基數(shù)不會太大。
4抓銷售、回籠現(xiàn)金這個就不用說了，現(xiàn)金流一旦斷裂，所有金融機構(gòu)都會擠兌、所有供應(yīng)商都會列隊、所有客戶都會群訴、所有媒體都會搶報、所有政府部門都會如臨大敵，只有自己救自己，但一定是斷流之前。
5質(zhì)量優(yōu)先、提升滿意雖然明年的市場不會再現(xiàn)2008年，但也不會風平浪靜，工程進度還要抓緊，工程質(zhì)量也不能下降。明年很可能會有大房企搶先降價、搶占市場，也會有小房企挺不住、甩貨出逃，而一旦形成降價風波，就會引發(fā)針對產(chǎn)品質(zhì)量的群體性投訴，影響客戶滿意度，更干擾正常的銷售節(jié)奏，這是品牌房企的大忌。
6看準時機、適時補倉
前期熱點城市土地市場的瘋狂，令大家都很焦慮，現(xiàn)在熱點城市正在經(jīng)歷調(diào)控，但多數(shù)房企依然處于饑渴之中，對未來土地市場依然一致看好（詳見10月16日文章“樓市調(diào)控，早比晚好”），目前房企在熱點城市依然存在補倉的強烈意愿，地價雖然不會再瘋狂，但搶地依舊。越是大多數(shù)房企一直看好，越是要謹慎拿地。
到明年中期，實力不濟的房企將無力再拿土地，土地市場終究還要回歸土地投資價值體系，一般城市市場價占房價1/3、一線城市地價占預(yù)期房價50%將逐漸成為公認的合理價值邏輯。
7增加融資、確保現(xiàn)金
在一些熱點城市，住房已經(jīng)不是建筑產(chǎn)品，而是標準的金融產(chǎn)品，因為建安成本只有4000元/平米左右，而樓面價達到了3-5萬元/平米，房企資金支出主要用于土地和稅收，如果想要保持繼續(xù)增長，就必須多渠道融資，市場調(diào)整期間，越是手持大把現(xiàn)金的公司，越是可能在彎道實現(xiàn)更快的發(fā)展。
目前融資渠道收緊，會對房企產(chǎn)生一些明顯影響，一是部分房企原有發(fā)債、增發(fā)的融資計劃基本暫停，融資目標難以兌現(xiàn)，現(xiàn)金流需要重新測算、維持平衡。二是資金渠道收窄，銀行貸款又將成為大房企開發(fā)資金的主要來源，開發(fā)貸或?qū)慕咏阍鲩L重新回升。信托資金也可能又會成為香餑餑，一些房企需要信托作為過橋資金，另一些房企儲備現(xiàn)金以備拿地、并購。其它融資渠道也會成為發(fā)債暫停之后新的選擇。三是資金成本肯定會上升，銷售減速，回籠放緩，但土地款不能緩付、工程款不能拖欠，沒有了低成本公司債，銀行資金和信托資金的高利率將明顯拉升整體財務(wù)成本。
但是，不論如何，手中有糧、心里不慌，在調(diào)控周期，不僅要保持現(xiàn)金流的平衡，更需要儲備余糧，在緊要關(guān)頭，不僅能救自己，還能撿便宜。
