按照930有關樓市的中央精神，一線城市防泡沫，二線城市要穩，三四線城市要活，國慶期間，19個城市集中出臺樓市新政，大多數城市重啟限購限貸。那么，對于上海樓市來講，樓市政策走向會向哪方面走？是否會有新政進一步影響上海樓市的走勢？
同策咨詢研究部總監張宏偉認為，中央精神提出一線城市防泡沫，對于上海來講，就是要防止“地價泡沫”，防止房價“泡沫”，防止“地價泡沫”進一步推升“房價泡沫”。那么，從“防泡沫”的角度出發，其實也就是非常清楚了，當前上海樓市“防泡沫”發展過程中就要做好三大方面的工作：一是“控地王”，二是想方設法“增供應”和控房價，三是管好“類住宅”。至此，我們也就非常清楚，無論上海樓市是否出臺樓市新政，未來一年左右的政策面及市場走勢方向大體上就如此了，這也可能是未來一年左右上海樓市的三大變局。
【變局一】 “控地王”：防止“地王”頻現背后的系統性市場風險
從土地市場現狀來看，同策咨詢研究部數據顯示，截止9月30日，2016年1-9月上海住宅類用地成交規劃建筑面積459.40萬平方米，同比下降40%，成交樓板價23966元/平方米，同比上漲128%，這說明，在“地王”頻出的上海土地市場，地價已經呈現出快速上漲態勢。
從上海樓市走勢來看，由于“滬九條”的嚴格執行、市場需求在前期大量透支，4-5月上海商品住宅的走勢會逐漸趨于理性，二季度已經呈現“量跌價穩”供求繼續博弈的特征。但是，由于5月份以來“地王”頻出，因為“地王”的頻現三季度上海樓市再現量價齊升，“地王”成為干擾上海樓市回歸理性的一項非常重要因素。因此，對于當前上海樓市來講，“控地王”成為“控房價”的 一個非常重要因素。
此外，從當前上海土地市場特征來看，今年以來上海“地王”現象已與往年不同，往年一般是一個城市出一個“地王”或少數幾個“地王”，一旦市場遇到調整，那么這幾個“地王”或許會存在操盤的風險，最糟的結果就是項目降價銷售或股權轉讓，整個市場風險被控制在局部范圍內，還不至于是整個市場的。而現在上海土地市場，一旦有住宅類用地出讓便是“地王”，即使像青浦、奉賢、崇明等郊區的住宅類用地也是被高溢價拍出，那么，這也就意味著市場風險不是單個項目的，而是整個市場的，一旦有風險就是系統性的風險。
再加上房企越來越多通過金融機構場外配資 “加杠桿”方式進行拿地，甚至不惜成本制造“地王”，從預期影響來看，隨著政策面的收緊與市場調整期的到來，房企在上海制造“地王”投資拿地的風險會增加，一旦這樣的風險到來，風險就不僅僅會波及房企自身，還會波及金融機構，甚至金融機構背后的個人投資者。因此，對于上海土地市場來講，一旦樓市進入調整的階段時，整個市場有可能會出現跌聲一片，批量的“地王”項目有可能因此而陷入困局，系統性的金融風險極有可能會爆發。
因此，四季度上海有可能會有一些有針對性的調控措施“控地王”，一方面為土地市場降溫，另外也防止“地王”對房價的影響和傳導。具體來講：
1、上海前三季度土地出讓的量確實不多，加上1-4月和9月的基本斷供，上海需要通過加大土地供應調節樓市供求關系，預計四季度以后上海會加快宅地供應，從供應的角度解決供需矛盾及市場過熱的問題。
2、既然有“地王”頻現的現象，那么四季度也勢必會有相對應的“控地王”的措施，以防止市場出現系統性的風險。比如針對拿地場外配資加杠桿拿地情況給予監管和控制，對于拿地首付比例進行提升，對于拿地后的開工時間、達到預售條件的時間及竣工的時間給予限定等等，為土地市場“降杠桿”，防止地王頻現而導致的系統性風險。
3、施行最高價“熔斷”機制，同時出臺“配建”措施，為土地市場降溫。比如最近上海一部分地塊的“配建”政策就透露出未來上海土地新政的方向：
1）按地上總建筑面積的10%配置社會公共服務設施（居委會、業委會、治安聯防站、服務站、文化活動室、老年康體活動室、生活垃圾收集房、環衛作業道班房等，其余建面統籌用于社區公共配套服務設施，原則上優先用于文化、養老等服務設施）。但地上計容建筑面積將不包括建成后無償移交政府的上述10%社會公共服務設施了。
2) 公共環境空間：應設置不低于用地面積10%的公共環境空間（包含公共空間、公共通道等），公共空間包括：兒童游戲場、健身點、球場及其它公共空間。公共空間中應設置公共藝術作品（設施），包括城市雕塑、裝置藝術，經藝術化處理的城市家具和公共設施等，相關建設內容應在建筑規劃設計方案中明確。公共空間建成后24小時向公眾開放,如結合商業部分設置的，由受讓人負責運營管理；如結合住宅部分設置的，建成產權應無償移交政府，由政府負責運營管理。
據筆者了解，近期掛牌的奉賢南橋、莊行鎮地塊已經執行上述土地新政了。前期中止的浦東醫學園區、唐鎮、長風3個住宅地塊近期公告將恢復出讓，并明確提出：將增設有關公用開放空間與公共服務設施等出讓條件。此外，月浦鎮即將推出一塊商辦用地，可能也要求配公共設施跟公共空間。
【變局二】“類住宅”市場的火熱，政策面存在收緊的可能性
上海“滬九條”限購從嚴后，辦公產權的公寓式辦公（類住宅產品）迎來火熱的局面。同策咨詢研究部數據顯示，截止10月7日，上海辦公產權的公寓式辦公存量面積為93.17萬平方米（3月底是159萬平方米），按照近3個月平均去化速度，市場去化周期已經降至4.55個月（3月底是10.6個月），在商品住宅供應稀缺、價格快速上漲的市場背景下，公寓式辦公（小面積低總價的類住宅）因此而銷售火熱。現在市場去化周期已經由3月份的10個月降低至5個月以下，市場去化速度大幅提升的同時導致庫存大幅降低，這類產品的價格也呈現上漲的態勢。“滬九條”新政之后，由于限購條件的提高，這類物業因為不限購再次迎來了新的去化機會，這類項目在接下來市場當中仍然會成為市場的新寵。今年5月份之后，上海土地市場“地王”頻出，再度推升住宅價格的上漲，這也將一部分需求轉移至“類住宅”產品，比如小戶型低總價的酒店式公寓。
正是由于如此，一些原先購買住宅的客戶轉投“類住宅”產品，導致“類住宅”銷售較好，占到商辦市場的大部分份額，雖然起到積極去化商辦市場庫存的作用，但是，也引發投資類客戶對于類住宅產品的炒作，引起類住宅市場價格也呈現出上漲的態勢。對于類住宅政策走向來看，由于“類住宅”的火熱北京已經開始采取“限購”措施，當前而上海“類住宅”的積極去化與價格的上漲同樣也引起持續的關注，如果市場也出現過熱的狀態，不排除下半年“類住宅”也出現政策收緊的可能性。
因此，四季度上海有可能會有一些有針對性的調控措施為“類住宅”降溫：比如，“商改住”繼續推進，以改善以居住為目的的市場供求矛盾，同時，針對“類住宅”產品出現投資過熱的現象，不排除上海會模仿北京出臺限購類措施。
【變局三】商品住宅市場“防泡沫”：“滬九條”作為一項長期政策或重申加碼發布，四季度政策面將收緊
今年6月份，上海市市委書記韓正及住建委相關領導指出，房地產市場“滬九條”不是權宜之計，必須長期堅持，實施過程中要做到違規必處，保持房地產市場平穩健康發展。這也暗示四季度“滬九條”政策將從執行的角度從嚴，甚至政策面重申加碼發布。
從市場現狀來看，同策咨詢研究部數據顯示，截止9月30日，2016年1-9月上海商品住宅成交面積1177.64萬平方米，同比上漲16%，成交均價37395元/平方米，同比上漲19%，當前上海樓市已經呈現量價齊升的態勢。從市場去化壓力來看，截止2016年9月30日，上海市商品住宅庫存量已經降至707.39萬平方米，按照3個月移動存銷比來計算，市場去化周期已經縮短至5.03個月，從指標意義上來看，上海商品住宅市場仍然有價格上行的沖動。
但是，上述指標的變化并不代表未來一年左后的上海樓市趨勢。雖然短期內上海商品住宅基本面仍然沒有去庫存壓力，但是，隨著10月份“防泡沫”相關的調控政策面執行的從嚴或加碼出臺，市場去化周期會因為供應量的增加、銷售量的減少而持續回升。
同策咨詢研究部總監張宏偉認為，從政策發展趨勢來看，市場火熱及地王頻出有可能加速政策從嚴執行，尤其是中央精神提出“防泡沫”之后，官方會密切關注上海樓市變化。筆者預計10月份樓市調控政策有可能會進一步從嚴執行，新一輪的“控地王”降杠桿等措施也會來臨，房地產市場調整極有可能會因此而來臨。從調整的時間來看，由于5月份以來的“地王”頻出再次推升市場熱度延后了市場調整期，政策10月份前后再次從嚴執行后，2017年年中上海樓市將進入調整期。
從市場的趨勢來看，如果10月份前后新政從嚴執行，市場成交量勢必會出現下滑，伴隨著供應量的增加，為“銀十”的市場帶來一些不確定性。預計明年上半年市場去化周期會進一步回升至12個月以上，個案價格有可能會在明年年中左右的時間點出現下調，尤其是本輪樓市上漲幅度較大中高端樓盤以及外環沿線“地王”頻出的板塊極有可能率先降價。屆時，如果企業沒有做到“未雨綢繆”，那么，房企就有可能會因此陷入被動推盤的局面，企業的資金面也會因此遇到問題。
從四季度房企策略來看，隨著樓市新政不斷從嚴執行，市場交易量和價格的指標勢必會有其中一個率先調整。筆者認為，未來一段時期內市場成交量勢必會出現下滑，價格也很難再上漲了，這為今年第四季度的市場帶來一些不確定性。從市場因素、房企沖刺銷售業績指標 “量”的角度考慮，今年第四季度適合“跑量”為主的策略。
從2017年房企策略來看，上半年基本上為上海樓市供求雙方博弈階段，量和價格仍然勢必會損失一個指標，筆者認為，上半年交易量勢必會首先出現下滑，從三季度開始，個案開始出現下跌，整體市場會出現降價的趨勢，價格的指標發生變化。因此，對于房企來講，總體上，2017年上半年應未雨綢繆提前跑量，爭取更多的策略調整“窗口期”，防止下半年市場突變導致企業資金面遇到問題。到了下半年，房企可以因地適宜采取“以價換量”的策略保證銷售業績的完成，同時，因為市場低迷期地價相對合理，房企可以進行拿地布局“換倉”，調整市場布局和城市布局，爭取城市優質土地資源，爭取2018年之后下一輪市場上行周期的發展機會。
由此，為了實現“防泡沫”的樓市調控效果，我們也可以預判，四季度上海商品住宅市場政策走向可能如下：
1、“地王”頻出導致7-8月市場再次出現量價齊升，其實是削弱了“滬九條”政策的執行效果。從官方表態來看，房地產市場“滬九條”不是權宜之計，必須長期堅持，實施過程中要做到違規必處，保持房地產市場平穩健康發展。因此，這也暗示接來下上海樓市要加大“滬九條”的執行力度，“滬九條”政策將從執行的角度繼續從嚴。
2、按揭政策：二套房首付可能增加至7成，公積金貸款政策同步收緊。
3、市場與中介監管：樓市過熱盡管是由于市場供求、貨幣供應等主要因素導致，但是，作為次要因素的中介公司有可能還會被查出一批，在首付貸、虛假房源、壟斷房源、違規交易等諸多方面有可能會進行新一輪的市場整頓行為。
4、高端樓盤預售許可證和備案可能再次收緊，對于違規的房企或中介可能暫停一段時間網簽資格，確保四季度房價平穩，也保證全年均價不再回升，在年末最后3個月為完成“控房價泡沫”做最后的努力。
5、由于房價的持續上漲，其實符合上海房產稅納稅范圍的征稅對象范圍在縮小，為了抑制投資投機性需求，房產稅可能借機升級擴大征稅對象范圍和力度。
6、330新政中二手房交易營業稅免征5年改2年，可能恢復為5年，屆時，市場置換型需求降低，交易流通活躍程度降低，樓市逐步降溫。
文/同策咨詢研究部
