目前的住房市場陷入兩大怪圈。
一是漲房價冷熱不均。有些人問：我們那里的房價為什么不漲？
其實，不漲的城市還有很多。根據(jù)中國指數(shù)研究院的數(shù)據(jù)，今年全國樓市全面回暖，但仍有更多的城市仍處在不溫不火的狀態(tài)，甚至有些城市房價還在下行之中。僅就二線城市就有8個二線城市房價是下跌的，至少19個三四線城市的房價也是下降的。
而且，很多城市包括二線城市房價只有6000元/平米左右，相對人均收入水平已經(jīng)是偏低的了。換句話說，許多城市包括三四線城市都沒有房價泡沫。
當然，熱點城市房價飛漲、地王頻現(xiàn)，今年以來，全國也有3個一線城市、12個二線城市、14個三四線城市的房價漲幅超過15%。
房價快速上漲引來投資客搶先入場，帶動剛需和改善性需求恐慌性入市，循環(huán)推高房價。
城市分化日趨嚴重。更火熱的是土地市場。今年已有23個城市成交了3宗以上溢價率超過100%的地王項目，共計262宗。
但是，地王主要集中在二十幾個少數(shù)熱點城市，這些城市的地價都成為推動房價快速上漲的預期力量。
二是去庫存饑飽自知。去庫存已出現(xiàn)結(jié)構(gòu)性矛盾，不該去庫存的城市庫存越來越少，20個一二線城市可售面積相比去年同期減少了6156萬平米，導致供求嚴重失衡，出清周期普遍低于9個月。
而該去庫存的二線以下城市庫存不減反增，今年以來商品住宅待售面積仍然保持了42544萬平米（去年同期為43276萬平米），考慮到一二線城市庫存是減少的，因而三四線城市庫存實際上是增加的，而且三四線城市累計新開工面積中的未銷售面積也幾乎沒有減少，中小城市還沒有真正啟動去庫存。
造成住房市場怪象的根源主要有二：
一是貨幣超發(fā)大水漫灌。我在3月24號的《歐陽先聲》“房價泡沫的真相與應對之策”、4月17號“一季度的火爆，會不會帶來今年的‘瘋狂’”兩篇短文中早已闡述過，現(xiàn)在已成共識。
但是，貨幣超發(fā)并非主要因為貿(mào)易順差、央行回收外匯發(fā)鈔所致。今年1-8月，我國進出口總值15.6萬億元人民幣，其中出口8.95萬億元，進口6.72萬億元，外貿(mào)順差2.23億元人民幣，而M2超發(fā)11.8萬億元（今年1-8月M2總量-去年底M2總量），顯示了貿(mào)易順差并不是印鈔的借口。
不僅如此，在本月初的G20會議上，財政部副部長朱光耀說：“現(xiàn)在全球的金融市場方面特別是在歐央行和日本的中央銀行都在持續(xù)的支持著負利率，這種負利率確實值得我們重視和研究”。央行副行長易綱表示：“負利率在理論和實踐上都是一個合理的政策選擇，但有其局限性”。美聯(lián)儲前主席伯南克兩天前還提出：“相比提高通脹目標，應優(yōu)先考慮負利率”。大佬們的意思，大家都不難理解。
政策選項已不僅僅是量化寬松，假如四大經(jīng)濟體的央行集體實行負利率政策，您還能把錢放到哪里？
二是土地供應冷熱不均。有人問我，上海買不起了，回老家買房如何？如果您覺得現(xiàn)在便宜、未來也不指望漲價，那沒問題。
但是，國土資源部已經(jīng)告訴我們，中小城市土地敞開供應，但熱點城市無地可供。《全國土地利用總體規(guī)劃綱要（2006～2020年）調(diào)整方案》中已經(jīng)明確：“嚴格控制超大城市、特大城市用地規(guī)模，合理安排大中小城市用地，報國務院審批土地利用總體規(guī)劃的超大和特大城市中心城區(qū)建設(shè)用地規(guī)模原則上不增加”。
因此，我們看到超大和特大城市不僅是現(xiàn)在、而且在未來都不會增加住宅用地供應，供求失衡的局面將會長期存在，只要政策不發(fā)生改變。
房地產(chǎn)的核心是“人、地、錢”三者之間的匹配關(guān)系，我們一直強調(diào)“人口流向大城市是世界性趨勢”，人口流動的背后是資本的流動，去年底北上廣深杭寧等六大城市人口占全國比重為6.4%，住戶存款余額占比達到15.8%，資金流向了大城市。大城市的土地供應卻是稀缺的，六大城市住宅用地供應僅為4.6%。
如果我們不增加大城市的道路建設(shè)用地，道路擁堵就無法消解；如果我們不增加住房建設(shè)用地，住房稀缺就會加劇，房價泡沫就會持續(xù)膨脹。
房價泡沫膨脹風險不得不防。其實，政府要防控房價泡沫風險并不太難。
這兩年，因為華人大量涌入，溫哥華房價大漲，現(xiàn)在溫哥華政府不僅對外國人額外征收高達15%的房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓稅，明年1月還要對空屋加征2%的房產(chǎn)稅，溫哥華房價顯然很難再漲了，悉尼政府也采取了收緊信貸政策同樣抑制了房價快速上漲，其實，政府想要控制房價上漲還是很簡單的。
讓人買房不容易，不讓買可太容易了。正如讓經(jīng)濟增長不容易，讓經(jīng)濟下滑可太容易了。
盡管熱點城市限購限貸并不是“更好地發(fā)揮市場主導的基礎(chǔ)性作用”的政策選項，但是，對于太火爆的市場，短期的限購限貸也不是一件壞事，對于市場的長遠健康發(fā)展是有好處的，可以讓土地市場降降溫，讓房價不要漲得那么快。就開發(fā)商而言，其實穩(wěn)定發(fā)展才是最重要的，樓市的忽上忽下、大起大落會導致客戶群體的不停變化，會導致市場定位和產(chǎn)品定位發(fā)生重大偏差，會使得市場銷售無所適從，對于企業(yè)的現(xiàn)金流管理產(chǎn)生極大的考驗，企業(yè)也沒辦法制定發(fā)展戰(zhàn)略。
但是，政府不能長期的限購限貸、不能總在需求端做文章，也不應該在房價上漲時就限購限貸、抑制需求，經(jīng)濟下行就放松限購限貸、拉動投資，庫存多了就降息降首付給補貼、促進買房，市場火爆再重回調(diào)控、打壓需求。
政府不能只盯著短期的房地產(chǎn)需求端調(diào)控，為什么不能觸及房地產(chǎn)供給側(cè)改革呢？
關(guān)鍵是人口和資本早已如水一般可以自由流動，政府應當圍繞市場配置資源為主導來配置城市土地資源。按照黨的十八大提出的“使市場在資源配置中起決定性作用”，是不是應當從根子上調(diào)整“控制大城市邊界和控制大城市人口規(guī)模”的國策，使得大城市發(fā)展更加符合人性和社會發(fā)展規(guī)律？
人口流向大城市，是因為人類是群居動物，需要更多的面對面信息交流和情感交流，大城市的信息獲取成本更低、單位生產(chǎn)效率更高、職業(yè)發(fā)展空間更大，大城市理應承擔更多的發(fā)展責任和提供更好的居住環(huán)境。
說到房地產(chǎn)供給側(cè)改革，首先應當改變大城市土地減量化的政策，增加超大特大城市的住宅建設(shè)用地指標。
只有增加住宅用地，才能從根本上調(diào)整供求關(guān)系，這也符合供給側(cè)改革的邏輯。不用擔心大城市沒有土地，大城市減少一些農(nóng)用地，不僅可以提高城市土地利用效率和單位產(chǎn)出，而且土地供應預期改善了，房價、土地市場自然就降溫了，泡沫也會慢慢消退。
其實，就算是大城市減少一些農(nóng)用地并不會真的破了18億畝耕地紅線，恰恰相反，因為人口流向城市，使得農(nóng)村人口城市化，進而推進農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化，反而會多出耕地，就像2009年土地普查成果顯示的一樣。
其次，還是要打造都市圈及其周邊特色小鎮(zhèn)，實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)、生活各具特色的衛(wèi)星城布局。
我們的城市究竟需要什么樣的人口？不同城市需要的人口是不一樣的，上海要打造創(chuàng)新中心，但是上海沒有那么多的車庫可以讓大學生用來創(chuàng)新，只要上海與周邊中小城鎮(zhèn)實現(xiàn)快速路網(wǎng)，蘇州同里、盛澤一樣可以成為創(chuàng)新小鎮(zhèn)。上海不是需要更多更有活力的年輕人嗎？那就不要讓年輕人遠離上海，為他們創(chuàng)造輕松愉悅的、來去自由的創(chuàng)新環(huán)境。
白天流動的人口與夜晚靜止的人口也可以是不一樣的。打造都市圈可以使超大特大城市成為年輕人白晝發(fā)展的工作聚集地，而周邊中小城鎮(zhèn)又變成他們夜晚歸宿的歡快生活地。
到2050年，上海老年人將達到30%，嘉善是不是變成上海的養(yǎng)老小鎮(zhèn)呢？不要以為未來的老年人會成為包袱，那會兒的老年人既有閑錢、又有閑暇，也愿意為自己消費，老年養(yǎng)老公寓、老年戲曲影視、老年文化教育、老年醫(yī)療保健都會有很大的市場機會。
雖然，這些超大特大城市周邊的中小城鎮(zhèn)房價會漲起來，但大都市的房價就不會漲那么快了。
中央政治局已經(jīng)提出“抑制資產(chǎn)泡沫”，相信大都市的樓市泡沫其實并不會繼續(xù)快速膨脹，通過將人口置換到周邊中小城鎮(zhèn)、進而緩解大都市的土地供求失衡，其實正是大都市最佳的發(fā)展路徑，也是周邊中小城鎮(zhèn)崛起的絕佳機遇。
超大特大城市唯一要做的事就是敞開胸懷、擁抱這些中小城鎮(zhèn)、通過快速路網(wǎng)把中小城鎮(zhèn)聯(lián)結(jié)起來，相信中小城鎮(zhèn)都會迫不及待地迎接這個擁抱的。G20共識要推動更加積極的財政政策，政府發(fā)債將會繼續(xù)大幅攀升，這不正是大都市及周邊中小城鎮(zhèn)一個絕佳的發(fā)展機會嗎？
這對于房企及其相關(guān)人士意味著什么？
這意味著，城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略將發(fā)生改變，都市圈的中小城鎮(zhèn)或?qū)⒊蔀橥恋毓⿷闹鲬?zhàn)場，當然也是房企未來的主戰(zhàn)場，房企應當緊盯政策，包括大都市的軌交與高速路網(wǎng)規(guī)劃調(diào)整、都市圈中小城鎮(zhèn)規(guī)劃調(diào)整、政府工作報告、地方政府債務置換與發(fā)債，預先研判、提前布局，貨幣政策已經(jīng)不能激發(fā)平衡的增長，大水不會繼續(xù)蔓延，未來就看國策調(diào)整和都市圈建設(shè)能不能成為供給側(cè)改革的發(fā)力點了。
文/新城控股高級副總裁 歐陽捷
