從今年5月1日起，營改增（營業稅改增值稅）已經全面展開，目前營改增工作基本宣告完成。
“營改增”后，會對房地產企業有什么影響呢？
房地產企業所面臨的5大挑戰
第一大挑戰：政策過渡階段可能遭遇重大損失
安永稅務部合伙人李雁在接受《第一財經日報》采訪時稱：“比如，一個房地產項目完工了，但銷售還沒結束，若突然實行‘營改增’，稅率從5%增加到11%。企業基本完工了，基本上也沒有進項稅抵扣了，而且它的銷售合同都出來了，價格也不能改，那這對企業影響大了�！�
第二大挑戰：建筑企業實際稅負增加，并最終轉移給開發商
武漢建筑業協會副會長李士俊接受《財經國家周刊》采訪時說：“如果實行11%的增值稅稅率，沒有一家（建筑）企業可以減負，所有的企業都將大幅增加稅負�！� 業內人士認為，建筑企業稅負增加后，只能將其轉移給開發商。而對于自己有建筑部門或下屬建筑企業的房企來說，更是直接受損。建筑企業稅負增加后，只能將其轉移給開發商。
第三大挑戰：材料、勞務費等無法獲得增值稅發票或發票抵扣有限，增加稅負
增值稅的核心是要拿到“上家”的發票進行抵扣，但現實操作中許多問題根本無法處理。
第四大挑戰：聯營合作項目風險加大
《中國稅務報》報道認為：目前，聯營合作項目普遍存在，聯營合作方大部分不是合法的正規企業，且部分合作方是自然人，沒有健全的會計核算體系，工程成本核算形同虛設，采購的材料、分包工程、租賃的機械設備和設施料基本沒有正式的稅務發票，也沒有索取發票的意識。在營業稅下，以工程總造價為計稅依據計征營業稅，與成本費用關系不大。
但在增值稅下，銷項稅額是不含稅工程造價乘以增值稅率計算，進項稅額是材料采購、設備租賃、工程分包等環節取得的增值稅專用發票上注明的增值稅額，進項稅額產生于成本費用支出環節，增值稅與工程造價、成本費用密不可分。如果聯營合作項目在采購、租賃、分包等環節不能取得足夠的增值稅專用發票，那么增值稅進項稅額就很小，可抵扣的稅款較少，繳納的稅款較多，工程實際稅負有可能達到6%～11%，超過總包方的管理費率，甚至超過項目的利潤率。
第五大挑戰：即使有發票，在規定時間內收集齊全難度也很大
許多企業的項目遍布全國，材料管理部門也不止一個，每一筆采購業務都必須獲得增值稅發票，對于之前沒有相關制度和工作經驗的財務人員來說，做好并不容易。并且按現行制度規定，進項稅額要在180天內認證完畢。這個時間限制也是一種巨大的挑戰。
房企在營改增后應該采取的11步措施
當然，“營改增”也是有利好的，中房信分析師薛建雄接受《證券日報》采訪時曾表示，“營改增”后，利潤高的房企就會多交稅，而利潤低的中小型房企可以少交稅。
對于以中低利潤率項目為主的房企，其實是利好。而一般房地產項目來自于工程建設、購入材料等的進項稅額多，而銷項稅額在開發早期很少，也就是說，地產項目在未大規模銷售之前幾乎是“不繳稅”，稅收對企業流動資金的占用自然就會比原來少。只是問題在于，利潤低的中小型房企往往管理也并不規范，合作伙伴規模也小，在取得增值稅發票方面困難重重。
實行“營改增”，對建筑企業來說，既是挑戰也是機遇，能否取得合法、足額的進項稅抵扣發票是實現企業節稅目的關鍵，綜合研究者關于北新路橋公司的報告、以及《中國稅務報》的相關建議，房企面對“營改增”的求生絕招有以下11種：
1、和具備正規資質的企業合作
要盡可能取得可抵扣的增票，這就要求房企和正規的供應商和建筑企業合作。未來合作商是否具有增值稅納稅人資格，其相應的扣減稅率是多少，將成為合作前考察的重點。
2、增加面對企業客戶的銷售，增加商業地方投資
因為下游企業在購房后也獲得了可抵扣的增值稅發票，所以營改增可能更有利于商業地產的開發。
3、提高精裝修房銷售比例
增加對精裝修房的銷售有利于取得更多的固定資產和物料的增值稅發票予以抵扣，就比例而言降低了企業稅負，增加盈利空間。
4、提升企業內控水平
杜絕在原材料采購環節和接受勞務過程中不要發票的現象；加強工程決算的管理，及時與施工企業進行工程決算，及時取得發票，不應拖延；提高會計核算質量，做到筆筆賬目有合法的原始依據，堅決做到沒有發票不得抵扣，提高會計核算的及時性，達到項目竣工驗收,會計核算結束。
5、做好增值稅發票的收集和申報工作的時間控制
增值稅的納稅期限規定為1日、3日、5日、10日、15日、1個月或1個季度（小規模納稅人），企業要在稅務機關規定的納稅申報期限內，做好進項稅和銷項稅的會計核算和抵扣工作。企業機構所在地要及時將所有在異地項目當期發生的增值稅稅票的原件收集齊全，在申報當期增值稅時一并提交稅務機關申請抵扣。
6、項目對外經營做好核算
對于項目在自用同時兼營對外加工、修理修配及梁場、板場、攪拌站銷售的，應做好增值稅的銷項稅和進項稅的核算工作。
7、合同要對增值稅發票有專門約定
營改增后，企業在分包合同、材料采購合同等合同中應明確約定由對方承擔等額、合法、有效的增值稅發票。同時還要約定在對方提供相應的請款申請、購銷憑證、增值稅發票后再行付款。
8、所有對外交易合同要全部以企業名稱對外簽訂
現在許多項目自行采購部分物資和小型設備并自行租賃機械等，基本上都是以企業設立的項目部或指揮部名義與供貨方或租賃方簽訂的合同，企業應當規范相關合同，所有對外交易合同要全部以企業名稱對外進行簽訂，取得的增值稅發票名稱必須與企業全稱一致。
9、加強對承包人和分公司的管理
內部承包和分公司經營有利于企業業務拓展，但是也給企業帶來了諸多管理問題。營改增后，很多承包人和分公司尚不清楚，還一味地以為只要能夠提供相應的工程款發票便可，這勢必會導致最終結算時發生糾紛。施工企業應當對承包人和分公司進行培訓，要求其注意收取并保存相應的增值稅專用發票。
增值稅最終的承擔者，按照設立初衷，是“附加在價格以外自動向消費環節轉嫁，最終由消費者承擔”。但在房價高企，消費者對價格極度敏感的今天，一味轉嫁可能不是出路，加強企業內部控制，提高性價比才是出路。
操作特別規范、管控能力特別強、合作伙伴有規模有資質的企業將能在這個過程中降低稅率從而降低成本，脫穎而出。不具備相關條件的企業稅負則可能增加�！盃I改增”或許將成為房企的一道分水嶺乃至生死線。
10、要重利潤輕收入，注意進銷項彼此之間的配比
在營業稅條件下，銷售回款100萬，銷售收入也是100萬，而營改增后，銷售回款100萬，銷售收入等于100/（1+11%）=90.09。也就是說，相同回款的情況下，賬面上的銷售收入將下降9.91%！
也就是說，在相同回款的情況下，收入會下降。所以：
�。�1）如果是上市公司，要在發布公告時詳細解釋，說明銷售收入下降或增速放緩的營改增原因；
（2）企業內進行考評時，同營改增前比較銷售收入業績，要換算，不能直接比較。
營業稅階段，銷售回款100萬，支付價款80萬，銷售成本為80萬，稅金5萬，利潤為15萬，而增值稅階段，銷售收入如上所述為90.09，如果要保持15萬利潤，則繳納稅金仍為5萬，也就意味著：
當“銷售回款”與“支付價款”一致的情況下，至少需要取得4.91萬元的進項稅額，則利潤與營改增前保持不變。換算為11%的稅率，即：100萬的銷售回款，在購買成本不變情況下至少44.64萬元的進項金額取得專用發票。而由于營改增動了所有行業的奶酪，因此銷售回款與支付價款都可能發生聯動變化，需要按照此方法重新進行測算。
地產企業面對的另一個新問題是，進項和銷項能否互相配比，以下兩個方案，企業可以自行選擇：
（1）采取一般方法，則預售前期繳不到增值稅，但是在完工決算期間取得的增值稅專用發票，缺乏銷項與之相配比，導致預售后期繳納巨額稅款，而完工決算期形成巨額留抵稅額。
�。�2）采取對預售收入按照預征率預征，完工決算清算的方式，預售前期明明有大量留抵，卻繳納了稅款。但是可以解決倒掛問題。
11、識別專用發票，謹防變形票
稅務專家張偉曾經見識過甚至能通過系統初步審核，只是后來被查出曾涂改過的專用發票；
也曾經接觸過通過虛假交易等獲得乃至購買專用發票，相關人員最終獲刑的案例，他提出以下注意事項：
（一）180天內必須認證！
�。ǘ┱J證當月必須抵扣；
（三）票貨款三流一致；（國稅發[1995]192號文件）
�。ㄋ模┑谌狡眻詻Q不能要；
�。ㄎ澹┌l票形式也很重要（印章不符、非防偽稅控清單）
�。┲敺雷冃纹保�
�。ㄆ撸┙ㄗh招聘一個有增值稅報稅經驗的會計，或者外包給有經驗的事務所，平穩過渡營改增風險期
�。ò耍┨撻_與接收虛開增值稅專用發票的刑事責任。
綜上所述，營改增對房企的影響包括方方面面，房企的財務、采購、工程等部門需要通力合作，改善管理，才能最大程度地減少營改增對房企成本的影響，并降本增效。
文/編輯部編輯整理
