編者按
高周轉(zhuǎn)前景如何？
作為代理行業(yè)的翹楚，上海房地產(chǎn)商會(huì)新聞發(fā)言人、同策董事長(zhǎng)孫益功一直在一線市場(chǎng)忙碌，有著極為敏銳的市場(chǎng)嗅覺和觀察力。
在高周轉(zhuǎn)選題中，本刊編輯部特地專訪了孫益功董事長(zhǎng)，從代理的角度來看高周轉(zhuǎn)，為會(huì)員企業(yè)提供第三方視角，相信對(duì)大家的決策有所裨益。
隨著整個(gè)房產(chǎn)進(jìn)入新的階段，高周轉(zhuǎn)會(huì)開始分化。比如過去高周轉(zhuǎn)的一些企業(yè)，現(xiàn)在開始注重穩(wěn)健、利潤(rùn)率，把規(guī)模的發(fā)展不再看得那么的重要。如果不把企業(yè)發(fā)展的規(guī)模放在第一的位置，高周轉(zhuǎn)或許就沒那么重要。
《房產(chǎn)商》：你如何看待目前開發(fā)商比較流行的高周轉(zhuǎn)模式？你認(rèn)為高周轉(zhuǎn)是企業(yè)的短期行為，還是長(zhǎng)期行為？
孫益功：過去5年-10年是企業(yè)高速發(fā)展時(shí)期，高周轉(zhuǎn)對(duì)于當(dāng)時(shí)的企業(yè)來說是重要的事情，它可以讓企業(yè)發(fā)展更快，對(duì)于規(guī)模、效益都很有幫助。但是隨著整個(gè)房產(chǎn)進(jìn)入新的階段，高周轉(zhuǎn)會(huì)開始分化。比如過去高周轉(zhuǎn)的一些企業(yè)，現(xiàn)在開始注重穩(wěn)健、利潤(rùn)率，把規(guī)模的發(fā)展不再看得那么的重要。如果不把企業(yè)發(fā)展的規(guī)模放在第一的位置，高周轉(zhuǎn)或許就沒那么重要。
上面是從企業(yè)的角度說，其實(shí)城市也出現(xiàn)了高周轉(zhuǎn)分化的現(xiàn)象。有的城市適合高周轉(zhuǎn)，有的城市不一定適合高周轉(zhuǎn)。像上海不一定適合高周轉(zhuǎn)，但有些二線城市項(xiàng)目就適合追求高周轉(zhuǎn)。過去5年如果說高周轉(zhuǎn)盛行的話，未來幾年，高周轉(zhuǎn)和非高周轉(zhuǎn)是一個(gè)并行的模式。
《房產(chǎn)商》：對(duì)于高周轉(zhuǎn)的企業(yè)，你認(rèn)為應(yīng)該做到哪些？
孫益功：第一，要選好城市。如果你進(jìn)入的城市不具備高周轉(zhuǎn)的可能，那你開發(fā)的項(xiàng)目就無法去追求高周轉(zhuǎn)戰(zhàn)略。比如一線城市，追求高周轉(zhuǎn)的可能性就比二線城市要小很多。
第二，要選擇好產(chǎn)品布局。如果要實(shí)行高周轉(zhuǎn)戰(zhàn)略、剛需類的產(chǎn)品、改善類的產(chǎn)品比重要比較高，因?yàn)檫@類型的項(xiàng)目適合做標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品，可以快速復(fù)制。如果一個(gè)企業(yè)是以做豪宅為主，那顯然追求高周轉(zhuǎn)就不可能。
第三，公司管理要提高效率。高周轉(zhuǎn)的企業(yè)，組織效率都非常高，只有所有環(huán)節(jié)都和時(shí)間賽跑，快速完成每個(gè)環(huán)節(jié)，項(xiàng)目的開發(fā)周期才能大大縮短，達(dá)到高周轉(zhuǎn)的目的，但這對(duì)于很多企業(yè)也有難度。
《房產(chǎn)商》：對(duì)于高周轉(zhuǎn)企業(yè)來說，目前市場(chǎng)環(huán)境下你覺得他們應(yīng)該注意什么？
孫益功：應(yīng)該注意發(fā)展的節(jié)奏。過去房地產(chǎn)10年是快速增長(zhǎng)的10年，很多企業(yè)都經(jīng)歷了快速的發(fā)展、規(guī)模迅速做大。但接下來幾年市場(chǎng)會(huì)更平穩(wěn)、新增的需求不會(huì)再像以前那樣快速增長(zhǎng)，甚至?xí)禄Ｋ赃@時(shí)候企業(yè)發(fā)展要注意節(jié)奏的把握，有時(shí)候需要更穩(wěn)健一些。甚至可以說過去追求高周轉(zhuǎn)，現(xiàn)在追求穩(wěn)健策略。
另外，企業(yè)應(yīng)該從過去單一的開發(fā)住宅，到多元化發(fā)展。過去單一買地造房子賣這種傳統(tǒng)的開發(fā)模式風(fēng)險(xiǎn)已經(jīng)越來越大，“雞蛋不能放在一個(gè)籃子里”。要多元化企業(yè)的業(yè)態(tài)分布，比如商業(yè)地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)等等。
《房產(chǎn)商》：對(duì)于今年會(huì)員企業(yè)的開盤策略、定價(jià)策略以及拿地策略，你有什么建議？
孫益功：定價(jià)和營(yíng)銷，要分城市來看。比如一線城市、定價(jià)可以定的好一些，甚至價(jià)格可以略有上升。對(duì)于一些需求旺盛的二線城市也是如此，企業(yè)的定價(jià)和開盤都相對(duì)樂觀一些。
但是對(duì)于三四線城市來說，應(yīng)該迅速出貨，去庫存非常重要，哪怕是價(jià)格上做一點(diǎn)犧牲，三四線城市都應(yīng)該以去化為最重要的任務(wù)。
至于拿地，還是建議以二線城市為主。一線城市地價(jià)太高，三四線城市市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)比較大，二線城市相對(duì)來說各方面情況理想一點(diǎn)。
未來10年是高周轉(zhuǎn)和非高周轉(zhuǎn)企業(yè)并存，企業(yè)根據(jù)自身狀況，選擇兩種發(fā)展模式的并行時(shí)代。
2015年土地市場(chǎng)重點(diǎn)關(guān)注2線城市
企業(yè)應(yīng)該從過去單一的開發(fā)住宅，到多元化發(fā)展。過去單一買地造房子賣這種傳統(tǒng)的開發(fā)模式風(fēng)險(xiǎn)已經(jīng)越來越大，“雞蛋不能放在一個(gè)籃子里”。要多元化企業(yè)的業(yè)態(tài)分布，比如商業(yè)地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)等等。
