我們過去十幾年，城市化率超過了50%，從建設面積、開發投資等各項指標看，都是建國以來沒有見到過的速度。我們可以把它比作長骨架的時期。
未來五年，怎么能夠走上新常態？我有一個想法，城市形態要一些內涵要求，這些年城市化對城市內涵要求可能關照的不夠，因此要增加城市內涵。我不是研究城市的專家，但我從經濟學角度有一些認識，我覺得城市是一個高密度的社會經濟體制。
一個城市幾平方公里？到底住了多少人？晚上住了多少人？白天有多少人過來工作？這個達到一個臨界值，我們就叫城市。但是，這些年以長架子為主的城市化很大程度上把這個概念淡化了。所以：
第一，城市當中要堅持城區的概念。什么叫城區？我們現在的城市化認同沒有邊。歷史上城市是有邊的，就是城墻，那個時候出于防衛的需求，城墻建設在那個時候輕而易舉，我們古代城市蠻緊湊。現在房屋突破城墻了，城市的概念又變成城鄉一體的行政區劃，這樣就導致我們的城市在擴大，將來五年、十年能不能往里收一收？要把城市建設集中到城區，做城區。
比如說，上海最老的區靜安區到今天沒有合并，幾平方公里，一平方公里到今天容納3.2萬人，白天靜安區是上海最重要的商業區，20幾萬人進去上班、進去消費，這個地方秩序很好，井井有條。這是為什么呢？因為老上海基礎設施投資累計比較大。
基礎設施建設，不光注重地面，還要注重地下。上海的靜安區如此，我去新加坡看它的城市規劃，地下規劃了兩百米，二十米干什么，六十米干什么，都有嚴格的標準。
第二，城市要擴張的時候，要有一個指標，就是原來密到什么程度可以擴。
現在城市都稀稀拉拉，再跨出去搞一個新城，想法再好，它撐不起來。老城、新城之間有發展規律，老城密度不到臨界點，沒有發展新城的條件。這是為什么很多新城造了很好、規劃也很好卻缺乏人氣的原因。只有過了臨界點才能往前走，否則撐十年也撐不起正常的城市人氣。因為原來城市老區壓強不夠，集聚的資源不夠。
我們各個地方很多城市，老區到底壓強到多少，老區不夠密能不能收縮一下，把有限資金配套到老區完善上來？要有一個標準。
第三，我們對城市建設的人才要求要有一個標準。現有的建造設施要吸引人利用人，這是下一步新型城鎮化非常重要的一方面。這需要政府有這個觀念，留一座空城不是好政績，這是負面的政績�，F在我們有了骨架，看看誰能夠往骨架上長肉，組織活動，吸引人氣。
我看過一些案例挺有意思，同樣的城市人口，同樣的消費水平，如果這些積極活動分子去攪動，活動頻率就會高起來。所以我們文化的需求，對活動的需求，下一階段要動足腦筋。中國的城市不要再往攤上做文章，要往已經攤開的面積上做活動文章。
最后一點，要遵守市場的自發性。我們老覺得城市這么復雜的東西，沒有專家、沒有官員、沒有人畫張圖怎么行？這個話有道理，因為城市高度復雜，城市很難建成，而中國城市專家太少，真正懂城市的專家太少。
浦東區成立的時候請專家去開會研究，我就問了一個問題，陸家嘴有沒有保姆買東西的地方？香港中環有了，紐約有了，華爾街擦個鞋的地方都有了浦東也要有。我們現在的城市太高大上，高大上的結果就是生活不方便。市場都歡迎高端人口，我們沒有低端人口，高端人口就變成低端人口，他不得不澆花。所以說，城鎮化新常態需要有良好的市場規劃。
