進入本世紀后10多年的房地產投資開發，尤其是在合作開發歷程中，百老匯公司經歷了中國房地產大潮的起伏漲跌，經歷過隨便拿塊地造起房來就能賺錢的黃金時代，也經歷過宏觀調控下地產嚴冬的洗禮與煎熬。上海百老匯實業有限公司、常州百老匯集團董事長，江蘇省住宅產業商會副會長，香港常州商會副會長蔣佳平從市場的實踐中走出了一條不同尋常的房地產開發之路——即與大企業合作，依靠他們的品牌，在合作中磨練提高自己企業的水平。
對此，蔣佳平有自己的深層次思考。日前，筆者對他進行了一次專訪，請他談談這方面體會。
經營創新：投資合作與專業合作
與其他房地產企業進行投資合作與專業合作，是百老匯公司取得成功的重要經驗之一。但是蔣佳平董事長坦率地說，百老匯公司在房產開發企業中屬于小公司，實力和能力與大企業、大公司相比存在明顯的不足。我們是抱著虛心學習的態度和和誠意，尋求與實力和能力強于自己的大企業進行投資合作與專業合作的。
蔣佳平董事長對筆者說，縱觀發達國家房地產發展的歷程，市場細分、產業鏈細分已基本完成，規模型、資本型運作以外投資合作已成趨勢，中國中小房地產企業值得借鑒。企業靠單打獨斗很難生存，分工合作、專業聯合、共同投資、風險共擔將成為常態。
隨著近年地價逐年攀升，開發成本高企，土地紅利攤薄，資產超額回報衰竭，現金流壓力不斷提高；而持續宏觀調控，樓市波動，樓價限制，導致市場風險增大；像以往只要拿著土地就可以獲得豐厚回報的重資產模式再也不靈了。為打破此雙重困局，企業一方面要尋求更高的利潤增長點，同時另一方面要尋求風險泄壓渠道。由此分工合作、專業聯合、共同投資、風險共擔，將會成為未來地產發展的一個趨勢。
蔣佳平接著介紹說，近年來，百老匯公司活躍在房地產合作投資領域，先后與新城集團、蘇寧集團、天地集團等知名公司合作，投資了4500畝的南京威尼斯水城項目、301米的蘇州東方之門項目、333米的昆明南亞之門項目、蘇州東方之星項目等多個區域標志性建筑，致力于推進聯合投資、共同開發、模式再造的地產新模式。
▲百老匯參與合作的項目東方之門
很多大型項目，像東方之門這樣，資金盤量大，開發周期長，單個企業很難獨立承擔。也有一些高風險高回報的項目，單個企業面臨的決策風險大，一個項目的失敗導致整個資金鏈連鎖垮塌時有發生。這時候，聯合投資、共同開發可以有效規避這兩項風險，一個公司做不了的項目，幾個公司分擔一起做，就會容易很多。當然，這個必須建立在資源互補、退出制度合理、合作精神的基礎上。
面對筆者，蔣佳平董事長侃侃而談——2008年世界金融危機后，住宅地產也進入了強調控期。一些企業預感到行業的收縮提前退出了樓市，而我們則看到了資本的商機，由此新建了一項業務：商業房地產投資與聯合開發。期間依托房地產商會這個平臺，操作了一系列的投資與合作，并與業界同行在上海創立了蘇錫常投資發展有限公司，投資于長三角地標建筑，從事聯合對外投資、共同開發、模式再造的整合業務。通過多元資本聯合投資、專業分工合作的方式，有效地解決了大型地標綜合體項目決策和投資雙重風險。我們覺得，這是一個很有發展潛力的合作方向。
談到投資合作，蔣佳平董事長認為，中小企業要想獲得更大的發展機會必須學會結盟。無論與大型企業結盟，還是與同類企業結盟，專業合作精神是基石。脫離專業合作精神必將無法長期進行下去。所謂專業合作精神，一是合作，圍繞共同目標協同運作；二是專業，在合作的過程中作出專業的貢獻。正如我們企業在威尼斯水城項目的合作開發過程中，我們作為合作者之一，資本不是最大，卻是其中最堅定合作的一員。相比利益，我們更大的獲益是參與了這種全新的投資模式和合作平臺，是合作精神為我們打開了視野，給了我們進一步發展的機會。
做好一個投資合作者
在蔣佳平董事長看來，房地產開發的“黃金十年”已經過去，房地產基金的“黃金十年”已經來臨。在連續宏觀調控之下，像過去十年那樣爆發式增長的大好時代估計是再也不會重返了。目前的房地產調控，從長遠意義上看也是好事，它使得房地產投資回歸理性，開發分工更為專業。投資商做投資商的事情，建筑商做建筑商的工作，運營管理機構發揮運營管理機構的擅長。他認為，這為房地產基金的發展帶來了巨大空間。近年來，房地產基金炙手可熱，大批基金如雨后春筍般蓬勃興起。根據住建部政策研究中心的數據，2011 年房地產私募基金規模為1000 億元，2012 年房地產私募基金一舉突破3000 億元大關，2014年這個規模達到了4000億元。
總結百老匯公司以往項目投資的成功經驗，蔣佳平董事長認為有幾點心得：一方面，項目我們看得懂，一個項目拿到手能夠評估好不好做，回報是不是合適。同樣的項目別的企業做得更好回報更好，我們就做好一個投資合作者；另一方面，對于前期運作的風險，可以通過自身專業和資源進行互補，對于開發過程中營銷、工程等管理問題，我們也有經驗和團隊可以補充解決，難度在于資本的退出模式設計與長期合作共贏的基礎。在這一點上，房地產行業商會將是一個不可多得的合作互通渠道和房地產金融創新的試驗推廣平臺。
合作機會在于提高自身核心競爭力
在談到未來地產發展的模式和方向時，蔣佳平董事長對筆者說，縱觀現有的房地產行業已形成了規模型、資本型運作的格局，90%及以上的中小型房地產公司生成空間越來越狹小，要想生成下去必須具備自身的核心競爭力。一個企業要想在強手如林的市場競爭中獲得發展，獲得好的合作機會，首先自身必須具備別人或市場缺失或薄弱且必須仰賴于你的一環，并通過自身的核心能力為項目增值。
蔣佳平感到，中國房地產發展時間很短，市場細分、產業鏈細分遠遠沒有完成，這將是中小企業的機會所在。中小企業必須加強自身的核心競爭力，備戰機會。現在“銀根”決定“地根”，輕資產、重模式、精運營的企業將倍受資本市場推崇。
對于未來地產發展的模式與方向，百老匯公司已做了一些研究。在這些模式中，最重要的部分都圍繞兩個核心，一是輕資產戰略，一是重模式創新，能夠走通產業+金融+運營的地產企業，可能會得到資本的青睞。
在蔣佳平看來，房地產市場能夠吸引資金的企業，其核心能力既不在土地儲備優勢，也不在資本優勢，甚至不在開發建設的技術優勢和項目管理優勢，而在于從設計、規劃、營銷、招租、金融服務、法律服務的一體化整合能力。這種輕資產戰略、重模式創新的企業，核心競爭力來自內部固有模式，自我可對外復制，外部難以模仿，在市場競爭中具備持續的獨特優勢，容易為資本市場看懂并接受。
尾 聲
采訪即將結束時，蔣佳平董事長向商會同行發出一個倡議，他說：“有志于此的業界同仁行動起來，在房地產商會這個平臺上，努力做一點事，信息互通，資源互利，合作共贏，展開多項目、多元化的交流與合作。”他建議成立上海房地產商會投資者俱樂部，建立和發展地產基金管理平臺以及第三方服務開發平臺，共同致力于金融模式創新與商業模式創新。通過效率資源和資本資源的優化配置，來提高行業整體效率水平和優勢企業的市場空間。他滿懷信心地對筆者說，讓房地產企業在今后的發展道路上走得更遠、更穩健，一同創造出更美好的建筑與未來。
談到投資合作，蔣佳平董事長認為，中小企業要想獲得更大的發展機會必須學會結盟。無論與大型企業結盟，還是與同類企業結盟，專業合作精神是基石。
文/沈曉瑋
