我們對于整個市場的看法是行到中年，即房地產(chǎn)已經(jīng)進入中年期，過去的高增長時代已經(jīng)不再，高增長的時期到2013年已經(jīng)截止。
2013年是一個特別的時期，是異常增長的時期，未來將進入平穩(wěn)增長。住房市場容量基本見頂，關(guān)鍵是適齡購房人口高峰期已經(jīng)過去，人均住房面積已經(jīng)相當高。中國已經(jīng)達到人均30平方米，除了美國非常高以外，與其他發(fā)達國家差距不大。
所以我們提出區(qū)間論，意味著未來市場可能會在2012-2013年的區(qū)間內(nèi)維持相當長一個時段，而在這個區(qū)間內(nèi)會持續(xù)波動。今年1-5月份銷售面積比2013年低，但是超過了2013年之前所有年份。今年下半年如果保持與去年的水平基本相當，也就意味著我們不會超過2013年，但是依然不會低于2012年。因此幾乎可以肯定地說，2014年我們的銷售面積就在這個區(qū)間內(nèi)。
剛才有人問這是不是拐點？其實波動不等于拐點。我們相信未來也會基本保持在這個區(qū)間內(nèi)。目前，合約銷售額和土地購置面積兩個指數(shù)在同步往下走，而土地購置面積是整個房地產(chǎn)增長的前置指數(shù)。另外，可以看到新開工的面積實際上已經(jīng)往下走，意味著未來不可能大幅度地高增長。
所以我們看到這個就是正態(tài)分布的頂部，在這個頂部會持續(xù)很長一段時間，就是成熟期，過了成熟期會逐步下降，出現(xiàn)像美國一樣的以二手房市場為主、二手房市場交易量超過一手房的狀況，這可能會延續(xù)到2020年甚至2030年。
為什么今年年初突然市場停滯？其實本質(zhì)還是兩個詞，一是地根，一是銀根，房地產(chǎn)市場不能回避這兩個東西，我們現(xiàn)在所看到這個情況，在幾年前已經(jīng)埋下種子。
2005-2009年年均住宅土地供應量6.48萬公頃，但是2010-2013年平均每年12.23萬公頃，比上一個五年翻了將近一番，這么大土地供應導致了目前住宅供應的放量，使得我們幾乎看不到全國有任何一個城市是嚴重的供不應求（除了個別城市之外）。所以，我們也看到所有重點城市基本上無一例外房價指數(shù)曲線都是往下走。
另外，我們來看銀根。首先是銀行貸款，今年1-4月份開發(fā)貸與個人貸與去年同期和前年同期相比都是增長，這意味著我們的開發(fā)貸總量是增長。但是，為什么有企業(yè)說錢緊？因為銀行實行了三個政策：第一個區(qū)域管理制，一二線城市屬于放量城市，三四線屬于控制城市，甚至不放款城市。第二個實行了企業(yè)名單制，百強房地產(chǎn)企業(yè)放款依然正常，甚至傾斜的，但是百強以外的企業(yè)，特別是中小企業(yè)幾乎不貸。第三個實行了項目審查制，即便在規(guī)定的區(qū)域范圍內(nèi)，即便是百強企業(yè)，但如果你的項目可能出現(xiàn)現(xiàn)金流風險，或者盈利前景不好也可能會不貸。所以這三個政策制約了整個房地產(chǎn)市場的貸款。但是雖然有這“三制”，房地產(chǎn)依然是銀行貸款中幾乎不可多得的優(yōu)質(zhì)貸款。所以我們可以看到，今年以來除了地方政策平臺融資相對比房地產(chǎn)更好一點，因為它保險，因為是國資背景，所以沒有政治風險。除此之外，就是房地產(chǎn)貸款，依然相對比較好。個人按揭貸款依然是銀行資產(chǎn)中間最優(yōu)質(zhì)的貸款，最沒有風險的貸款，所以它也是在增長的。
另外我們看今年1-4月份房地產(chǎn)定金與自籌資金增長也是正的，所以房地產(chǎn)企業(yè)沒有看到明顯的錢緊，所謂錢緊是出現(xiàn)在中小企業(yè)。總量上，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)錢是不缺的。而從M2、M1、M0看都是在持續(xù)向上。社會錢不缺，房地產(chǎn)企業(yè)不缺錢，存貸比始終在70%-72%之間。
今年1月份突然發(fā)現(xiàn)錢少了，審批時間拉長了，放貸錢少了，但是存貸余額達到73.4%。如果把存款準備金率去掉，把銀行自有的資金流動性保持10%去掉，實際上它也就到了一個極限73%，而且遠遠高于過去幾年70%-72%，所以錢也不少。
那么，錢去哪里了？第一個是土地，土地出讓金歷史上這幾年是持續(xù)高漲，到去年達到占固定資產(chǎn)投資比例接近40%。當然今年土地出讓金跟房地產(chǎn)投資不相匹配，有時間差，累計下來占投資比重就在30%-40%之間，大量的土地出讓沉淀了巨額資金。
第二個鋼筋水泥，房地產(chǎn)開發(fā)施工面積在不斷增長，而且增長速度遠遠超過銷售增長速度。從施工面積角度看大量產(chǎn)成品，或者是中間產(chǎn)品占用了巨額資金。
當前唯一的解釋是土地放量造成住房供應放量而導致觀望。我們看到，我們公司所在的長三角區(qū)域和中部城市群中，來售樓處的客戶還是非常多的，幾乎沒有減少。但是，過去來20戶可以成交5戶，現(xiàn)在來20戶可能只成交3戶。這意味著需求還在，但是觀望情緒濃重。
為什么說市場進入平穩(wěn)期？因為有四個理性，第一市場更加理性，第二行業(yè)更加理性，第三企業(yè)更加理性，第四政府更加理性。此外，還有就是客戶也更加理性。
供求關(guān)系沒有逆轉(zhuǎn)，住宅的增值預期已經(jīng)被打破。供求關(guān)系沒有逆轉(zhuǎn)有幾個因素：第一剛性需求依然在；第二改善性需求很大。這是2014年1-5月份的銷售情況。
所以我們認為目前市場其實很正常，只不過大家太貪心了。假如說我們的企業(yè)今年市場增長不要達到20%-30%，而是增降（正負）10%，那整個市場預期會非常好。
我們覺得三季度市場見底回升核心是預期。第一個是政治層面會相對穩(wěn)定，第二個是經(jīng)濟會保持在合理區(qū)間內(nèi)并逐步回升，第三個是上半年需求壓抑，三季度會逐步釋放，上市公司追逐報表業(yè)績的沖動已經(jīng)消失了，降價不會大面積出現(xiàn)，小企業(yè)降價沒用。
當然企業(yè)不能靠預測過日子，所以市場對策是：行業(yè)短期去庫存，金融長期去杠桿，行政最終去調(diào)控，企業(yè)終歸靠產(chǎn)品，最終路子市場化。
現(xiàn)在是房地產(chǎn)最好的時期，行政之手的退出，房地產(chǎn)市場回歸市場化，這是行業(yè)期盼已久的。理性認知市場，維護市場穩(wěn)定健康才是大道，也是我們行業(yè)中人的共同責任。
最后企業(yè)要做的事情就是消除浮躁，放棄幻想，腳踏實地，發(fā)揮內(nèi)功，要以寬容的心態(tài)應對市場波動。首先要關(guān)注企業(yè)的理念，企業(yè)有理想愿景才能夠做得更久，活得久比當下活得好更好。
新城控股的理念是“繁華城市，幸福生活”。我們有商業(yè)產(chǎn)品線，就是“讓生活更加美好”。我們專注住宅產(chǎn)品21年，提倡“讓幸福變得簡單”。我們也在研究新產(chǎn)品“百年住宅”，被稱為住宅行業(yè)中的“特斯拉”。
（作者為新城控股集團有限公司高級副總裁 歐陽捷）
