文/華偉
當前中國的崛起，離不開穩定的國內外環境。尤其是，只有保持合理、可持續的經濟增長方能保證全社會每年就業的穩定，并進而實現內部的和諧。歷經30多年改革開放，我國經濟總量已經穩居世界第二。要想繼續實現經濟的可持續增長，難度不容小覷。傳統高速增長的外貿出口早已盡現疲態，目前國內嚴重過剩的產能更使實體經濟轉型艱難。消費盡管增長強勁，然而要想成為發展的唯一引擎卻是力不從心。有鑒于此，在盡力穩定外貿的前提下，國內投資與消費的雙引擎才是我們未來發展的不二選擇。
我們欣喜地發現，本屆政府早已高瞻遠矚、未雨綢繆。一幅農民變市民、市場為主體、大力盤活存量土地資源的新型城鎮化圖景躍然眼前。以產業從大中城市向中小城市轉移為先導，以中小城鎮的基礎設施建設為核心，以農民變市民的剛性房地產需求作支撐，新型城鎮化戰略順利啟動。政府主導、市場運作、剛需護盤的建設性投資替代了傳統誘發產能過剩的生產型投資，而以逐漸富裕起來的新舊市民通過住宅剛需的有序釋放又同步激活了國內消費。尤值一提的是，傳統意義上淘氣的房地產業恰恰成了聯通國內建設性投資與消費的最佳橋梁，從而順理成章地迎來了前所未有的發展機遇。
《中共中央關于全面深化改革若干重大問題的決定》指出，“完善城鎮化健康發展體制機制，堅持走中國特色新型城鎮化道路，推進以人為核心的城鎮化，推進大中小城市和小城鎮協調發展、產業和城鎮融合發展”。最近召開的中央城鎮化工作會議進一步明確了推進城鎮化的指導思想、主要目標、基本原則、重點任務，為未來新型城鎮化指明了方向、開拓了道路，并且把“促進有能力在城鎮穩定就業和生活的常住人口有序實現市民化”作為首要任務。新型城鎮化戰略被賦予很高戰略地位和歷史擔當，和工業化一道，被視為現代化的“兩大引擎”之一，被視為解決“三農”問題的重要途徑，推動區域協調發展的有力支撐，中國內需的最大潛力所在，擴大內需和促進產業升級的重要抓手，對全面建成小康社會、加快推進社會主義現代化、實現中華民族偉大復興的“中國夢”，具有重大現實意義和深遠歷史意義。
改革開放以來，我國城鎮化進程明顯加快，取得顯著進展。2012年，城鎮人口達到7.1億，以城鎮常住人口計算的城鎮化率達到52.6%，城鎮化進入加速發展階段，但與發達國家70%-80%的城鎮化水平存在一定的差距。況且，據有關統計數據，戶籍人口城鎮化率僅為35%左右，城鎮基本公共服務尚未實現常住人口全覆蓋。所以，我國的城鎮化進程還有很長的路要走，不僅在數量上要實現城鎮化水平的逐步提高，而且要緊緊圍繞提高城鎮化發展質量，穩步提高戶籍人口城鎮化水平，為現代化建設奠定堅實基礎。對應于城鎮化水平現實與理想的差距，中國的房地產就有了很大的發展空間和想象空間。
城鎮化的加速發展意味著城鎮人口承載力的不斷增強，無論從數量指標還是質量指標上，都需要城市不斷滿足新增人口和存量人口對房地產產品的需求。
房地產業憑借其強大的產業關聯度和需求帶動力，勢必在擴大國內需求，確保中國經濟穩定增長，實現中國經濟結構轉型升級，以及推動城鎮化進程中，肩負著義不容辭的重要責任。房地產業在為新型城鎮化戰略的順利推進貢獻力量的同時，亦將受益于新型城鎮化進程，房地產業將迎來難得的發展機遇和城鎮化紅利，中國房地產業有望更上一層樓。 第一，新型城鎮化戰略的核心是 “人的城鎮化”，主要任務是農業轉移人口市民化，使勞動力在城鄉之間、城市之間充分流動。
在此背景下，伴隨著大規模的農民市民化、基礎設施的改善以及城市產業的轉型升級，將產生大量的房地產剛性需求和改善性需求，可以把房地產發展的強大動力和需求的巨大潛力有效釋放出來，充分發揮消費的基礎作用。第二，新型城鎮化戰略將產生大量的建設性投資，比如中小城鎮基礎設施的建設，投資中小城鎮的基礎設施，為產業轉移進入、城市轉型升級做基礎設施配套。通過土地市場來為基礎設施買單，再通過產業和就業的轉移來為土地市場買單，使政府、企業、個人都從城鎮化中受益。這種建設性投資以新型城鎮化為背景，以承接產業轉移為依托，以人口向中小城市集聚為標志，建設性投資會使得房地產繼續繁榮，充分發揮投資的關鍵作用。第三，由于過去對于城鎮化規律認識不清、城鎮化建設經驗不足、政府和市場關系沒有理順等多方面的原因,致使大中小城市發展不協調、不平衡。一方面，優勢資源集中于大城市，教育、醫療等基本公共服務優越，人口蜂擁而入，造成就業、居住、交通、環境等方面壓力過大的“城市病”，造成房地產市場供不應求的嚴重失衡狀態，房價畸形，扭曲了市場機制在資源配置中的決定性作用。另一方面, 中小城市發展參差不齊,城市的資源稟賦和比較優勢并未充分釋放，人口、產業的聚集效應沒有完全發揮。這使得有些中小城市缺乏人口和產業的吸引力，從而導致房地產市場缺乏發展的“源動力”，供需兩虛；相反有些中小城市，土地城鎮化速度遠快于人口城鎮化速度，大量房地產閑置，有價無市，“空城”“鬼城”連片，造成資源的極大浪費。新型城鎮化戰略將優化產業和城鎮布局，根據資源環境承載能力構建科學合理的城鎮化宏觀布局，把城市群作為主體形態，促進大中小城市和小城鎮合理分工、功能互補、協同發展，促進產業和城鎮融合發展。通過政策杠桿和經濟杠桿把人口和產業從大城市引入中小城或衛星城，緩解大城市壓力，增強中小城市活力，為各地房地產業的健康可持續發展注入動力。第四，農業轉移人口真正成為城鎮居民，得到與城鎮居民同等水平的基本公共服務，完全融入城市生活，免除后顧之憂，收入和消費水平相應提高，需求潛力得到釋放，消費結構升級，對生產性和生活性服務項目需求增加，隨之帶動城鎮商業地產、寫字樓、公建配套等物業的需求。
從以上幾點的分析可以看出新型城鎮化戰略對房地產業的重大利好，但是挑戰與機遇并存，風險與紅利共生，需要正確地認識與把握房地產發展中政府與市場、中央和地方的辯證關系，探索一條適合中國國情、符合發展階段特征的房地產可持續發展路徑。
第一，正確處理政府和市場在房地產發展過程中的關系。總的原則應是堅持市場化改革方向，使市場在房地產資源配置中起決定性作用，而政府要“補好位”，彌補房地產市場中的失靈，更好地發揮政府的作用。
在住房供給上，協調“政府保障軌”和“市場軌”的供給比例，實現經濟效益和社會效益最大化、效率最優化，避免落入福利陷阱。以市場化手段為主實現新型城鎮化過程中的剛性需求和改善性需求，政府保障性供給做必要補充，總的方向是構建以政府為主提供基本保障、以市場為主滿足多層次需求的住房供應體系。在房地產供應體系的調整中，通過經濟杠桿和政策杠桿的引導，形成高檔商品房、中小戶型商品房、限價房、經濟適用房、廉租房等多層次的住房供應結構體系。在保障房的建設中，政府可以考慮引入民間資本和社會資本，利用市場化手段進行融資建設，緩解政府資金壓力。
在房地產調控上，充分發揮市場“無形之手”的作用，減少政府“有形之手”的直接行政干預，政府應加強房地產方面的稅法體系建設，建立以財稅、金融和法律等市場化手段為主的房地產調控長效機制，推進房地產調控目標制定和政策手段運用機制化，提高相機抉擇水平。同時加強各個調控手段的關聯性和耦合性，增強調控政策的前瞻性、針對性、精準性。
第二，正確處理中央和地方、頂層設計和摸著石頭過河的關系。考慮到房地產的受益范圍、房地產市場信息的復雜性以及中央和地方信息的不對稱性，需要合理劃分中央和地方在住房保障體系建設的事權和支出責任、理順中央和地方在房地產調控中的關系。強化中央對地方的政策約束和激勵，建立中央和地方激勵相容的體制機制，加強中央政府在發展原則、長效機制和制度安排方面的頂層設計，而地方政府在頂層設計下進行積極探索，走出一條符合自身情況的可持續發展路徑。
由于保障房體系建設具有地域管理信息優勢，而且是一項巨大的系統性民生工程，所以應作為中央與地方的共同事權，由中央和地方共同承擔，中央和地方承擔共同但有區別的責任。在房地產調控上，賦予地方政府更多的自主權，避免全國“一刀切”、“同步走”。房地產調控應劃分城市類型，根據不同類型城市房地產市場的具體特點，進行針對性的調控。地方政府在中央制定的長效機制框架下，利用市場化的手段調控本地房地產市場。中央政府完善調控成果考核評價體系，對地方政府調控結果的經濟效益和社會效益進行綜合評價。
在新型城鎮化戰略下，與經濟社會發展同步, 以剛性需求和改善性需求為依托、人口和產業轉移為支撐的房地產業正迎來新一輪的發展機遇。只要積極探索出一條可持續的房地產發展路徑，持續穩定的房地產投資與消費將是未來中國經濟社會發展的不竭源泉。新型城鎮化戰略將助推中國樓市更上一層樓, 樓市的健康、穩定、可持續發展將為國家富強、民族振興、人民富裕的“中國夢” 提供持續的動力。（作者為華東師大東方房地產學院常務副院長）
