● 文/孫益功
對于宏觀經濟尚未明顯好轉的上海樓市來講，在2014年限購政策繼續執行的市場背景下將呈現什么樣的市場趨勢？答案只有一個，即樓市將呈現逆經濟特征，房價階段性報復性上漲不可避免。
首先，2013年前三季度上海GDP增速在全國倒數
第一，宏觀經濟仍處于“觸底”階段，2014年整個樓市市場基本面仍然會呈現“逆經濟周期”的特征
盡管在2013年11月上海發布了滬七條“階段性”收緊政策，但是，當前地方政府發布的政策力度相對偏中性，十八屆三中全會前后本屆政府對于房地產市場政策和走勢的表態仍較為曖昧，這和宏觀經濟“觸底”的階段特征密不可分。在宏觀經濟尚未明顯好轉之時，房地產市場投資拉動宏觀經濟穩中有升的角色還要繼續扮演，因此，只要2014年市場和房價不出現報復性反彈，當前各地已經發布的房地產市場調控政策不會有太大變化，市場成交量還會延續2013年的行情，整個市場基本面也會繼續呈現出“逆經濟周期”的特征。
第二、上海市商品住宅存銷比持續降低，短期面臨房價上漲壓力。從庫存角度來說，截至2013年12月31日，上海市商品住宅庫存為978.47萬平方米，較2012年年底回落2.7%。由于市場長期處于供小于求的狀態，庫存可消化速度從年初的11個月下滑到目前的9.16個月。按照同策咨詢研究部的研究，存銷比小于10個月的，就有價格上漲的危險，因此，目前市場價格再次出現上揚的情況確實存在。
此外，根據上海統計部門發布的數據，2013年上半年，上海商品住宅新開工與銷售比值為0.83。如果從判斷標準來看，后期城市房價仍然面臨上漲壓力。
從2012年1月份至2013年前三季度上海市商品住宅新開工增速來看，總體仍為負增長，同樣，施工面積與竣工面積也為5%-13%的負增長，這將加劇2014年至2015年整體房價上漲壓力。如果后續新開工增長不持續增加，后期市場供應量勢必會減少，也會造成市場存銷比進一步降低，漲價幾乎就會成定局。
第三、商品住宅地供應稀缺將導致商品住宅市場中長期處于上漲狀態。2013年12月10日，上海社會科學院城市與人口發展研究所發布了《2030上海發展研究叢書》。在《上海人口變遷與展望》一書中，展望了未來上海人口的變遷，并預測2030年上海常住人口將達3000萬人。報告顯示，上海人口持續增長的背后面臨著強勁的房地產市場需求，上海“人多地少”的基本面不會改變。
此外，從土地市場供應與市場需求角度來講，上海“人多地少”的狀況近5年左右并沒有改變，仍然面臨供求關系持續緊張的基本面。
同策咨詢研究部數據顯示， 2009至2013年商品住宅土地規劃建筑面積（含綜合用地）/商品住宅銷售面積平均比值最高年度為2.32，最小僅為0.51，近5年平均值僅為1.18。根據同策判斷標準，當住宅土地規劃建筑面積（含綜合用地）/商品住宅銷售面積平均比值低于1.2時，上海商品住宅市場會面臨供不應求及房價上漲的壓力。
如果將上述數據中商品住宅土地規劃建筑面積（含綜合用地）中商辦部分剔除（工作量比較大，短期內難剔除），那么，商品住宅土地規劃建筑面積與商品住宅銷售面積平均比值就會降得更低，也就是說，市場上供應的商品住宅用地即“面粉”更少。因此，從中長期來看，商品住宅地供應稀缺將導致商品住宅市場中長期處于上漲狀態。
去年上海國土局計劃出讓住房用地1000公頃，與2012年持平，這其中還包括保障性住房用地，這也就意味著商品住宅用地并沒有明顯增加的跡象。而隨著2013年住宅市場升溫，房企對于住宅用地的需求會更為緊張，上海住宅用地市場可能會出現地荒，這就導致更多房企爭搶住宅用地。土地市場長期供不應求，溢價率樓板價雙雙上升，土地市場價格進入持續上漲通道。
很簡單的道理，土地市場價格進入持續上漲通道，建造商品住宅的土地成本上漲。房價不可能不上漲，從這個角度來看，即使2013年的住房用地計劃全部完成，2014年再增加20%住宅用地，商品住宅地供應仍將是稀缺的，這將導致商品住宅市場長期處于上漲狀態，最終將助推樓市“階段性”爆發。
（作者系本會副會長、上海同策房產咨詢股份有限公司董事長）
