● 文/胡書芳
2013年上海房地產(chǎn)市場(chǎng)可謂風(fēng)云變幻的一年，從年初“國(guó)五條”的出臺(tái)、恐慌性的購(gòu)房，到開發(fā)商的“搶地”風(fēng)潮、“地王”現(xiàn)象頻現(xiàn)，以及住宅市場(chǎng)的量?jī)r(jià)齊升，使得2013年成為上海樓市極為關(guān)鍵的一年。
宏觀政策
上半年調(diào)控加碼，“國(guó)五條”細(xì)則確定堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控基調(diào)
在2013年初房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)火熱的背景下，2月20日，國(guó)務(wù)院召開常務(wù)會(huì)議研究部署房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作，會(huì)議提出五條調(diào)控措施即“國(guó)五條”，并在3月1日發(fā)布國(guó)五條細(xì)則。作為“兩會(huì)”前上屆政府最后一次重要會(huì)議，此次會(huì)議旨在釋放繼續(xù)調(diào)控房地產(chǎn)的信號(hào)，強(qiáng)調(diào)政策的連續(xù)性，穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期。
根據(jù)“國(guó)五條”要求，2013年3月30日，上海“國(guó)五條”細(xì)則出臺(tái)，貫徹落實(shí)中央的政策，同時(shí)針對(duì)地方市場(chǎng)進(jìn)行有針對(duì)性的調(diào)控。
下半年一線城市調(diào)控全面升級(jí)，政策不斷收緊
下半年一線城市住宅價(jià)格居高不下，在房?jī)r(jià)控制目標(biāo)壓力之下，10月深圳、北京分別出臺(tái)“深八條”、“京七條”，11月上海和廣州分別出臺(tái)“滬七條”和“穗五條”，一線城市調(diào)控政策全面收緊。
2013年11月8日，上海市房管局發(fā)布《進(jìn)一步嚴(yán)格執(zhí)行國(guó)家房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策相關(guān)措施》，簡(jiǎn)稱“滬七條”，政策在二套房首付、限購(gòu)等方面均有所“加碼”，包括二套房首付提高至7成、非戶籍居民購(gòu)房繳稅或社保年限從“前2年內(nèi)累計(jì)繳納滿1年”調(diào)整為“前3年內(nèi)累計(jì)繳納滿2年”等。
回顧：
雖然調(diào)控力度不斷升級(jí)，但從具體措施上來(lái)看更尊重市場(chǎng)，更強(qiáng)調(diào)增加土地和普通住房供應(yīng)，通過(guò)改善供需來(lái)穩(wěn)定房?jī)r(jià)，從供應(yīng)端入手改變市場(chǎng)供需結(jié)構(gòu)。
土地市場(chǎng)
供需創(chuàng)近年來(lái)新高，房企拿地?zé)崆檫_(dá)到高潮
2013年上海土地供應(yīng)市場(chǎng)出現(xiàn)集中“開閘”的態(tài)勢(shì)，共有232幅商品房用地（不含動(dòng)遷安置房用地）掛牌出讓，累計(jì)出讓面積達(dá)958.17萬(wàn)平方米；其中住宅類用地共計(jì)推出104幅，累計(jì)出讓面積586.67萬(wàn)平方米，占出讓總量的6成以上。從月度推地量來(lái)看，5、7、8、11月土地出讓面積均達(dá)到了100萬(wàn)平方米以上，其中11月以138.23萬(wàn)平方米的推地量創(chuàng)年度新高。由此可以看出，在當(dāng)前土地市場(chǎng)持續(xù)火爆的情況下，政府土地部門推地節(jié)奏明顯加快，推地量較往年大幅增加，從而進(jìn)一步催熱今年的土地市場(chǎng)。
成交方面，2013年上海土地交易市場(chǎng)迎來(lái)一波又一波的“盛宴”，不僅成交量創(chuàng)近年來(lái)新高，房企拿地?zé)崆橥瑯舆_(dá)到高潮。2013年全市商品房用地共計(jì)成交214幅，累計(jì)成交面積達(dá)860.65萬(wàn)平方米；其中住宅類用地共計(jì)成交99幅，累計(jì)成交面積527.50萬(wàn)平方米，占成交總量的61%。作為傳統(tǒng)旺季的12月份更迎來(lái)成交高峰，土地成交量再次突破百萬(wàn)平方米，不僅刷新年內(nèi)新高，同時(shí)也創(chuàng)下自2012年以來(lái)24個(gè)月的最高水平。
“地王”現(xiàn)象重返市場(chǎng)，宅地平均溢價(jià)率高達(dá)80%
2013年重量級(jí)地塊頻頻浮出水面，“地王”現(xiàn)象重返土地市場(chǎng)。新鴻基拿下的徐匯區(qū)“徐家匯中心項(xiàng)目”地塊、綠地香港子公司拿下的黃浦區(qū)五里橋街道99街坊2/2宗地塊和7/2宗地塊、以及萬(wàn)科拿下的張江高科技園區(qū)中區(qū)地塊分別包攬2013年上海總價(jià)“地王”的前三名。徐家匯中心項(xiàng)目地塊占地面積近10萬(wàn)平方米，起拍價(jià)就達(dá)175.26億元，最終香港新鴻基旗下的威萬(wàn)國(guó)際投資有限公司以217.7億元的天價(jià)將其收入囊中，刷新2010年以來(lái)全國(guó)總價(jià)“地王”紀(jì)錄。
從溢價(jià)情況來(lái)看，2013年上海商品房用地溢價(jià)率均值達(dá)55%，其中住宅類用地平均溢價(jià)率更高達(dá)80%。在成交的99幅宅地中，除19幅宅地以底價(jià)成交之外，約8成左右的宅地均以溢價(jià)形式成交，其中29幅宅地溢價(jià)率更達(dá)到了100%以上。值得一提的是，臨港新城主城區(qū)4幅宅地溢價(jià)率高達(dá)400%以上，輕而易舉地連續(xù)刷新2013年滬上土地溢價(jià)最高紀(jì)錄。
回顧：
2013年上海土地市場(chǎng)火熱，主要是以下三方面原因造成的：首先，房地產(chǎn)行業(yè)環(huán)境整體穩(wěn)定，房?jī)r(jià)的不斷上漲也推動(dòng)了土地市場(chǎng)需求的持續(xù)上升；其次，有實(shí)力的房企資金情況較好，拿地步伐加大；最后，上海市中心區(qū)域優(yōu)質(zhì)地塊較為稀缺，進(jìn)一步加劇了市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)。此外，上海自貿(mào)區(qū)建立也推高相關(guān)板塊的土地價(jià)格。
住宅市場(chǎng)
市場(chǎng)供不應(yīng)求，成交量創(chuàng)四年新高
2013年全市商品住宅市場(chǎng)出現(xiàn)供需兩旺的態(tài)勢(shì)，供應(yīng)量和成交量雙雙創(chuàng)下自2010年以來(lái)最高的歷史紀(jì)錄。新增商品住宅供應(yīng)面積為1032.48萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)32.4%。在供應(yīng)量不斷上升的同時(shí)，市場(chǎng)成交量也出現(xiàn)顯著增長(zhǎng)，成交面積在1143.04萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)42.8%，供求比在1:1.11，市場(chǎng)呈現(xiàn)供不應(yīng)求的態(tài)勢(shì)。
成交價(jià)格同比上漲近一成，中外環(huán)增幅居前
在成交量不斷走高的同時(shí)，全市商品住宅的成交價(jià)格也呈上升態(tài)勢(shì)，2013年，商品住宅成交均價(jià)為23700元/平方米，同比去年漲幅為8%，結(jié)束近幾年成交均價(jià)長(zhǎng)期徘徊的局面。
從各環(huán)間的住宅成交價(jià)格來(lái)看，中外環(huán)成交均價(jià)上漲幅度最快，同比上漲21.2%，為33189元/平方米。閔行古美羅陽(yáng)板塊的萬(wàn)源城、浦東外高橋板塊的仁恒森蘭雅苑等項(xiàng)目均獲得不俗的業(yè)績(jī)。
存銷比下降，庫(kù)存壓力緩解
從存銷比數(shù)據(jù)來(lái)看，2013年商品住宅存銷比為0.64，同比下降0.43，存量面積在727.5萬(wàn)平方米，同比下降131.1萬(wàn)平方米，降幅達(dá)15.27%。按2013年月平均成交面積95.25萬(wàn)平方米計(jì)算，當(dāng)前庫(kù)存量的去清周期約在8個(gè)月左右，庫(kù)存壓力得到緩解。
回顧：
2013年商品住宅市場(chǎng)可謂“一片紅火”，市場(chǎng)雖在上半年受到宏觀政策的調(diào)控和制約，但整體表現(xiàn)卻遠(yuǎn)遠(yuǎn)好于預(yù)期，成交量、價(jià)創(chuàng)下近年來(lái)的新高。從全年成交表現(xiàn)看，限購(gòu)政策對(duì)于市場(chǎng)的影響明顯減弱，成交量在突破千萬(wàn)平方米同時(shí)，也成為自2010年樓市限購(gòu)以來(lái)成交表現(xiàn)最優(yōu)的一年。
（作者系本會(huì)副會(huì)長(zhǎng)、上海華燕置業(yè)發(fā)展有限公司董事長(zhǎng)）
