【編者按】城市土地70年產權到期后怎么辦？周其仁教授說：1987年以前土地買賣是要刑法伺候的，遇到改革開放，我們學香港，英國皇家的土地處置辦法：使用權轉讓，所有權不轉讓，并將租賃期定為70年。可是70年租賃期到期后，產權如何銜接？續約補地價如何進行？改革如何繼續？“中國的改革現在兩只鞋，一只已經脫下來了，一只鞋還懸著。這是漸進改革帶來的必然結果，只能慢慢來。”以下為文字實錄：
楊子云：您剛才講到土地確權和產權改革的重要性。城里人特別擔憂的是城市土地的使用權包括我們所買的商品房的產權，大家當房奴買來的房子，其實只有70年的租恁權。8月10日我曾與首創集團的董事長劉曉光先生討論到這個問題，他說這個嚴重阻礙了城市發展和城鎮化建設，他認為如果產權給到150年或者300年，且不說像英國那樣的999年，都會好一些。很多人不至于為此移民。有沒有這種可能性？有沒有更優的制度設計，替代70年產權政策？
周其仁：這是非常有意思的問題，我們都會關心，這反映中國改革的特點：急就章。是漸進改革、危機改革。危機過不去了，上火了，就急改一把，歷史地看，70年不變比沒有70年好多了，因為當時1987年以前的法律大家可以去看，土地不準買賣不準租賃嚴格到刑法伺候，沒有辦法怎么辦？多少年來社會主義意識形態，土地不能交易，交易就會兩極分化，有人無立錐之地了。建國以后，法律、意識形態、人們的觀念就是土地不能作為商品，可現實情況是外資臺商進來了，都蓋上廠房了，怎么解這個扣？幸虧開放了，看其它國家是怎么處理的，標準私有制買賣、永久買賣模式覺得很難學，一看香港比較好學，因為香港也是中國人的地方，香港土地當時是英國女皇的，女皇在英國，要這個地干嘛？這個地如何處理？套用英國皇家的土地處置辦法。英國皇家對土地處置非常有意思，英國皇家有很多皇家資產，但沒現金，想花錢，但怕背上出賣祖宗產業的罵名，英國皇家很聰明，找到一個辦法，把土地批租出來，即使用權轉讓，所有權不轉讓。如這塊地租給你999年，給999年的土地使用權出一個價，土地價格就是這么形成的。女皇把這套制度引到香港，香港的土地制度也是這么過來的，香港最早的土地合同有999年的租賃期，但后來租賃期越來越短，為何？因為英國當年在城市化沒有高速發展起來的土地地價變化很小，999年跟700年、500年沒什么區別，等到市場化加速地價變化很快，一下出讓999年對地主不合算，短一點合算。到香港時，城市化、工業化很有苗頭，租賃期就縮短了，99年、79年。再到后來有一個新的因素加進去，1997年香港回歸，回歸就不能簽到回歸以后，所以后來的土地到1997年7月1日前3天終止，3天后就給中國了。我們急急忙忙派土地考察團把這個學回來，即70年的合同。回來后還開會討論，當時覺得70年挺長，因為當時還有一個主導的思想意識形態是不同意你轉讓，要短一點。據我所知，開始在內部討論住宅租賃期就50年，一律50年。后來報給國務院，國務院領導同志說了一句“這太短了吧”，因為領導同志這么一說就漲了20年，70年。工業用地50年，商業用地40年，住宅用地70年，形成體制。
1987年土地法是這么改的，當時覺得想得挺遠，沒想到很快也過了，從1987年到現在已經有20多年了，很快。所以這在《物權法》起草時變成一個問題，那么多老百姓買了房子，理論上有土地到期的，到期以后，土地連同上蓋全部收回歸政府。業主有什么權？業主可以把建筑材料拿走，那是你的，你到另外一個地方建去。這豈不是天下大亂？后來學香港解決租賃土地到期以后的銜接問題——你有優先續約權，續約的時候要補地價，補地價有一個優勢，加一筆錢，有一個補地價的機制。我們在《物權法》起草時，把這個學回來，吵了一天后，意見有分歧，最后通過了第一條：現在所有買的房子到期后你有優先續約，只要你還要別人就不能要，你不要別人可以要。但補地價沒有說，你要，但要付多少錢不知道。所以中國改革現在兩只鞋，一只已經脫下來了，一只鞋還懸著。這是漸進改革帶來的必然結果，只能慢慢來。中國老百姓的想法是咱們人多，到時都不干，基本打的是這樣的算盤。我想這是樸素的法治思想，最后還得通過法治程序把有關的利益、計算形成預期，不要到70年再處理這個問題，之前把這個扣解開，以后才知道怎么辦。
至于曉光講的主張我是贊成的，延成150年、300年，都是可以的。因為我們不是殖民地，我們不需要1997年回歸，我們就是中國人，沒必要學殖民地的做法。我的看法是既然這么走了，就繼續走，漸進改革最重要的是不斷地前進，一停所有矛盾就會爆發出來。
