最近部分商業(yè)銀行出現(xiàn)暫緩放款或者暫停受理房貸的現(xiàn)象，個人房貸“一貸難求”，7折沒戲，8折難求，9折告急。勒緊腰帶湊夠首付的購房者，剛有希望解決安居問題，卻發(fā)現(xiàn)“買房敗在貸款上”。
個貸收緊，一方面與今年以來房地產(chǎn)成交量放大有關(guān)，另一方面也與房地產(chǎn)金融創(chuàng)新力度不夠有關(guān)。目前，我國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，除了銀行信貸資金支持外，很少有其他融資方式。融資渠道的匱乏，既制約了開發(fā)企業(yè)的發(fā)展規(guī)模，也使得其生存發(fā)展極易受到銀行信貸政策變化的影響。同時，融資渠道過于單一，也不利于銀行貸款管理和風(fēng)險控制。如果房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生泡沫，必將波及到銀行業(yè)，乃至整個國民經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展。
個人購房者固然離不開銀行貸款，開發(fā)商也一樣。不少業(yè)內(nèi)人士指責(zé)銀行“嫌貧愛富”，認(rèn)為銀行愛把開發(fā)貸款批給央企，不愿搭理中小房企。其實，即使銀行沒有“嫌貧愛富”，房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)過多年高速發(fā)展，行業(yè)資金密集型特征越來越明顯，而當(dāng)一個行業(yè)發(fā)展到一定程度后，不管開發(fā)企業(yè)是否上市，也不管是A股還是H股，企業(yè)融資都會遇到問題，亟待房地產(chǎn)金融創(chuàng)新改革。
怎樣進(jìn)行房地產(chǎn)金融創(chuàng)新？有以下幾個方向：一擴(kuò)大直接融資的比例，二增加權(quán)益性融資，三積極嘗試資產(chǎn)證券化。值得注意到是，過去5年，房地產(chǎn)企業(yè)直接融資比例正擴(kuò)大。數(shù)據(jù)顯示，2008年房地產(chǎn)企業(yè)資金來源中，直接融資占30%，而到2012年底，直接融資提高到40%。
房地產(chǎn)金融創(chuàng)新方向有了，方法也在摸索，比如行業(yè)并購、信托融資、房地產(chǎn)私募融資、境外融資、公募基金、子公司的資產(chǎn)管理等等，都是金融創(chuàng)新的嘗試。特別是信托融資，對那些獲得銀行貸款非常困難的中小房企來說，不啻為一個福音。萬達(dá)、萬科、金地、綠地等知名企業(yè)，都在向境外融資，成為企業(yè)資金來源的重要補充。
國內(nèi)資產(chǎn)證券化的探索方面，房地產(chǎn)信托投資基金(REITs)，是房地產(chǎn)證券化的重要手段。目前國內(nèi)還沒有完整意義上的REITs出臺，主要原因是相關(guān)稅收和法律問題沒有完全解決。未來商業(yè)地產(chǎn)將迎來新的發(fā)展機(jī)遇，房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化對商業(yè)地產(chǎn)的探索意義更大，因為商業(yè)地產(chǎn)對長期資金的需求更迫切。
房地產(chǎn)金融創(chuàng)新，是企業(yè)的內(nèi)在需求，也是行業(yè)發(fā)展的必然�，F(xiàn)在房地產(chǎn)行業(yè)競爭日益劇烈，開發(fā)企業(yè)要想可持續(xù)發(fā)展，必須探討新型的金融創(chuàng)新工具，解決資金問題。一個成熟的行業(yè)，融資方式一定是多元化的，而不是單一的�，F(xiàn)在國內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)和銷售階段，都依賴銀行貸款，這種單一格局未來很難持續(xù)。
一言以蔽之，房地產(chǎn)金融創(chuàng)新是房地產(chǎn)金融業(yè)發(fā)展的必然要求，對促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展乃至整個國民經(jīng)濟(jì)的創(chuàng)新轉(zhuǎn)型，都具有重要意義。
（本刊評論員）
