“央四條”國慶節(jié)落地之后，上海商品住宅短期市場成交量已開始反彈，上海樓市似乎已經(jīng)開始呈現(xiàn)年底“翹尾”的行情。
同策咨詢研究部數(shù)據(jù)顯示，國慶長假之后三周（10月6日-12日為第一周）上海商品住宅成交量，分別為25萬平方米、27.95萬平方米、33.49萬平方米，已明顯高于今年6-9月低迷期15萬平方米左右的周均成交量，市場復(fù)蘇跡象明顯。此外，10月上海市商品住宅累計成交109.15萬平方米，較9月上升42.51%，環(huán)比也出現(xiàn)大幅回升。
那么，是什么因素導(dǎo)致國慶節(jié)后上海樓市逆勢反彈？未來上海樓市發(fā)展趨勢如何？
首先，“央四條”國慶節(jié)后的落地對上海樓市復(fù)蘇起著非常重要作用。從市場表現(xiàn)來看，“首套貸款還清，購買二套算首套”的首套認貸標(biāo)準的調(diào)整一定程度上改變了開發(fā)商推盤策略，尤其是對改善型需求的項目較前信心更足。比如，今年10月商品住宅成交結(jié)構(gòu)中，中高端改善型項目成交絕對量進一步擴大，總價在250萬元以上、面積在120平方米以上的房源成交有2471套，占全市比例26.90%，而9月總計成交1677套，占比為26.25%。盡管10月中高端改善性項目成交占比并沒有太大變化，但是，這些樓盤成交絕對量在增加，這說明，“央四條”對于上海首次改善、改善性需求入市確實起到刺激作用。
但是，我們也不能這么樂觀看待未來上海樓市走勢。從首套房貸利率的角度來看，盡管當(dāng)前央行新政已經(jīng)落地上海各大銀行，首套房貸利率出現(xiàn)一定的優(yōu)惠，但是政策層面落地結(jié)果和市場預(yù)期有較大差距。如，央行新政提出對于貸款購買首套普通自住房的家庭，貸款最低首付款比例為30%，貸款利率下限為貸款基準利率的0.7倍，而從上海各銀行已經(jīng)落地執(zhí)行情況來看，排除高門檻的貸款苛刻條件情況，如果僅僅憑購房者信用記錄貸款，上海各銀行首套房貸利率能執(zhí)行九五折優(yōu)惠已非常不錯了，九折更是難尋，更不用提七折了。從10月底的最新消息來看，僅有上海建行、招行、浦發(fā)、興業(yè)等銀行首套房貸可打9.5折左右的優(yōu)惠。
就目前市場形勢來看，“惜貸”常態(tài)化的現(xiàn)狀并沒有因央行新政而有明顯改變。此時，品牌開發(fā)商力拼“銀十”與年底銷售業(yè)績的策略也不會改變，開發(fā)商會使出渾身解數(shù)，在馬年最后2個月最大限度扭轉(zhuǎn)上海樓市不給力的大勢。
從第四季度上海樓市走勢來看，當(dāng)市場成交量開始反彈的同時，10月份的供應(yīng)量其實也在同步增加。從供應(yīng)量來看，10月上海商品住宅供應(yīng)量為119.18萬平方米，仍然是在高位運行，其中中高端項目供應(yīng)量也不在少數(shù)。由于年底開發(fā)商加大推盤力度導(dǎo)致供應(yīng)量持續(xù)增加，上海樓市仍然“壓力山大”，仍然面臨去庫存壓力。同策咨詢研究部數(shù)據(jù)顯示，截至10月31日，上海市商品住宅庫存量已達1263.24萬平方米，市場去化周期為15.09個月。盡管市場去化周期略縮短，但仍超出15個月的降價壓力范圍值。這說明，盡管短期內(nèi)市場成交量呈反彈趨勢，但上海樓市仍面臨去庫存的壓力。
隨著央行新政落地與房企年度銷售業(yè)績壓力的增加，10月以后市場交易量正呈逐步回升態(tài)勢，年底上海樓市會出現(xiàn)“翹尾”行情。但是，上海樓市去庫存的基本面還沒有實質(zhì)性改變，因此，“以價換量”的市場策略仍將成為市場主流和趨勢。
（本文作者系本會副會長、同策咨詢董事長 孫益功）
