新政席卷下，房地產市場將如何風起云變，上海樓市又將何去何從？這諸多的問題都已成為時下公眾熱議的焦點。
各地突圍“限購令” 上海不動聲色
2014開年以來，國家經濟體制改革全面深化，房地產市場也逐步進入了深度調整期。房地產業的一度低迷，令各地關于救市的呼聲水漲船高。進入三季度后，除北京、上海、廣州、深圳、三亞5個城市，全國共有 41個城市相繼松綁限購。然而，從取消限購至今，并沒有出現預想中的成交大幅回升或止跌的情況。
9月底，央行和銀監會正式發文松綁限貸。這是本輪房地產調整以來第一次以中央層面發布救市政策，主要內容包括首套房貸重提七折利率，認定方式改為認貸不認房，“非限購”城市放開第三套房貸等。從力度上來看，剛需型、改善型，甚至投資型群體都有機會受益，并能與之前取消限購的政策形成疊加效應。從實施的情況看來，這一政策在上海并沒有達到預期效果。10月13日，央行上海分行召開會議，明確了上海房貸新政的執行標準——購買第二套及以上房屋如要享受首套房貸優惠，必須是上海普通住宅。
根據2012年3月1日上海新版普通住宅標準，包括“單套建筑面積在140平方米以下”、“內環線以內的低于330萬元/套，內環線與外環線之間的低于200萬元/套，外環線以外的低于160萬元/套”等為普通住宅。按此標準，2014年前三季度上海符合條件的房屋成交比重僅為3成。其中，外環內區域的占比甚至不到1%。此外，如以面積上限計算，各環線對應的單價僅相當于上海2007-2008年時的價格水平。
較之于上海的不動聲色，北京救市動作的力度開始加大。9月30日，北京宣布對普通住宅標準進行調整，提高總價和單價的上限，并且只要二者符合其一即可，而其中的單價標準線，比今年北京前三季度相應區域的均價還要高一些。
上海對于“非普通住宅”的一紙禁令，令新政中“首套房”的門檻被大幅提高，加之上海尚未松綁限購、當前貸款額度緊張、資金成本高企，另一大救市利器“七折利率”也只是鏡花水月，因此在此輪救市中，上海的受惠程度大為削弱。
樓市回暖 根基不穩 后勁難足
央行新政發布后直至10月13日前，商品住宅成交套數的同比跌幅，由九月的40%多縮小到10%左右，成交規模出現了較為明顯的回升勢頭。
近期，上海幾個熱銷項目的表現十分不俗，如位于徐匯區的尚匯豪庭，作為市中心區域少有的高端住區，稀缺的地段資源加上合理的定價，使項目受到了市場的熱捧。9月27日，項目在開盤當天就熱銷了15億元，截至目前首批推出的房源已經基本售罄。
除了尚匯豪庭，國慶前后熱銷的樓盤還有復地紫藤里和復地九月。前者位于西古北區域，緊鄰虹橋國際商務區，作為區域內近年來少有的洋房房源而備受關注。開盤當天推出的房源去化超過8成，截至目前，所有房源已銷售過半；后者位于九亭板塊，性價比較高，是眾多周邊區域的剛需和首改型客戶的首選。9月底開盤至10月底，該項目已經認購約160套。
10月13日，關于執行“普通住房標準”的消息傳出后，對市場出現的情緒性行情（新政出臺后）形成了較大的沖擊。不少受房貸新政吸引而計劃購房的客戶開始遲疑，觀望情緒再度蔓延。不少樓盤在13日以后的來訪和認購量，較之前一周出現了超過半數的下滑。從日成交規模也可以看到，近一周來的成交規模快速下滑，同比跌幅再次超過三成。
樓市變革 四季度或可迎“拐點”
房貸新政的逐步落地、有限的利率優惠幅度和普通住房標準的執行，這些將繼續使上海的樓市經歷一段時間的回落盤整。如果沒有新的激勵性政策出臺，四季度上海樓市仍將以盤整為主，開發企業需要繼續以價換量。進入2015年后，樓市有望在貸款額度放寬、信貸環境改善的情況下逐步回升。
從前三季度的走勢來看，上海四季度房地產建設將進一步放緩，這將給內需乃至其他行業帶來更大的負面影響。
預計上海在四季度或有進一步推出救市政策的可能性，出臺的政策大致可分為三大類型：一類是特大利好，如降息、下調首套二套房首付比例等，這將有助于推動全國范圍內的市場回暖；二類是定向寬松，如定向降準等，從前三季度實際成效來看，這類措施對樓市的直接刺激作用十分有限；三類是上海本地政策的跟進，如在限購方面對外地客戶、單身人士等購房群體進行選擇性放松，或參考北京模式提高普通商品房標準等。此類舉措有助于把大量有心無力的“場外選手”納入進來變成有效需求，從而帶動上海樓市的成交。
救市政策除了有望改善上海的樓市窘境，令四季度的市場提前復蘇回暖。一旦需求的增幅能夠逐步超過庫存的增幅，還將帶來房價的止跌走穩。
不可否認，當前樓市庫存量龐大，去庫存仍然是主要任務。再加上從宏觀層面來看，我國經濟發展方式的轉變和經濟結構的調整，也都不支持房地產市場再度出現暴漲行情。因此，當前及未來一段時期內，上海樓市都將處在一個理性回歸、長周期調整的軌道上。
（作者系本會副會長、策源地產董事長）
