不可否認的是，上海房貸新政可使一部分改善型需求者從中獲益，但是實際上難以產生太大的影響，關鍵仍然取決于央行新政落地后首套房貸利率優惠幅度、首套房貸認定標準執行層面是否松動。
從現行的“首套房貸認貸標準”來看，新政對上海樓市的利好有限。上海新政的執行標準為已有一套還清貸款后新增一套算首套，其中有附加條件是新增的一套必須是上海普通住宅（總價內環以內330萬元，內外環間200萬元，外環以外160萬元），然而上海普房標準不曾像北京一樣提高，令可享受首套房優惠的樓盤數量大減。
新政實施后，上海新房市場的普通商品住宅供給并不多，可受惠房源主要集中在外環外的區域，由此可見很強的去庫存導向。因此，實際上房貸新政細則的受益面十分有限。就上海目前房價而言，330萬在內環基本買不到3房、4房大戶型，200萬在中環也無法買到大戶型，外環160萬也是同理。對于改善型購買者而言，這樣的新政意義不大。在上海的新房住宅市場上，符合普通商品住宅標準的房屋不到5%，而在二手房市場上也有25%的房屋屬于非普通住宅。這實際上關上了二套房政策優惠的大門，且新政具體實施細則尚未完善，首套房認定和公積金貸款細則尚不匹配，購房人申請組合貸款有困難。
與此同時，盡管央行表態利率最低可以7折，但央行上海分行卻表態最低9.5折，足見上海方面并不希望房地產泡沫繼續蔓延，對于遏制投機投資性需求明顯，故暫不可能出現大漲趨勢。
就9.5折的利率而言，此類折扣還是偏低，這和銀行整個資金面偏緊有關。銀行出于成本收益考慮，落實新政中所提到的7折利率優惠不太可能。對于上海購房者來說，9折的利率即可積極入市，今年可能很難落實更低的折扣，不應該過長時間等待。但無論如何，這一政策對于目前的市場來說，依然是一個較為積極的信號。
作為松綁限貸后滬上首個官方大型房展會，上海“十一”房展會客流量明顯增多，4天展期共吸引超過12萬人次觀展。對于擁有1套住房并已結清相應購房貸款的家庭而言，貸款購買第2套住房時可按照首套房貸政策執行，這會影響部分首次改善、改善型需求在未來幾個月內入市，一定程度上拉動上海樓市的成交量。
新政代表的是高層對房地產市場的態度，央行和銀監會政策實際上釋放出強烈的信號，希望房地產整體穩定，呵護市場之意明顯，另外房地產的穩定也會對保持未來中國經濟的增速起到很重要的作用，因此未來不排除有更大救市措施出臺的可能性。
（作者系本會理事、新聚仁機構董事長）
