編者的話 習近平總書記日前在河南考察時指出，我國發展仍處于重要戰略機遇期，我們要增強信心，從當前我國經濟發展的階段性特征出發，適應新常態，保持戰略上的平常心態。習近平總書記關于中國經濟要適應“新常態”的重要表述，引發各界的高度關注，越來越多的人用這一概念來分析和解釋中國經濟。以“新常態”定義當下的中國經濟發展階段具有怎樣的豐富內涵？處在新階段的中國經濟，“新”在哪里？“常”在何處？
全國目前僅剩北京、上海、廣州、深圳和三亞等5個城市尚未取消限購。限購政策在眾多城市的退出，讓市場對房地產形勢出現了各種猜測和理解，一時之間“拐點論”、“危機論”紛紛出籠。我國房地產“遇冷”了嗎？經濟“新常態”需要怎樣的房地產市場發展狀況？為此，本期刊登上海易居房地產研究院、華東師范大學教授張永岳對房地產“新常態”的解答，以饗讀者。
為什么要選擇在今年退出限購
問題一：今年很多城市陸續退出限購政策，說明我國房地產出現了怎樣的變化？如何看待這些變化？
答：限購是2010年我國出臺的以戶籍情況為主要依據對商品房限制性購買的一項調控政策。從政策目的上看，是為了調控房價連續過快上漲；從措施本身來看，它是一種行政手段。調控政策是針對經濟運行情況、為熨平經濟波動而制定的。當中國經濟和房地產形勢出現新變化時，作為特定時期采取的有強針對性的調控舉措，限購在適當的時候被調整及退出是可以預期的。
選擇在今年退出主要有兩個原因：
一是當前我國房地產形勢出現了新變化。首先，房地產增長態勢出現變化。與整個國民經濟從高速增長到中高速增長的轉變相對應，我國房地產業過去所呈現出的連續不斷的規模性擴張態勢也在發生轉變，房地產業在逐步回歸正常的增長態勢。其次，房地產業發展主要矛盾出現變化。隨著政府調控和市場演變，房地產普遍性、總量性的供不應求狀況已經改變，現在的主要矛盾是結構上的供求不匹配。再次，房地產市場情況出現變化。過去人們看到，房地產業是個高回報、高利潤的市場，出現“百行百業”搞房地產，住房投資成為相當普遍的現象。今天，企業投資房地產面對的風險在加劇，市民購房的目的也在逐步回歸本源，主要為居住而非為投資。房屋雖然仍具有保值增值的功能，但是已經逐漸不再作為社會普遍的投資對象。
二是宏觀調控思路更加強調市場機制的作用。黨的十八屆三中全會提出，要發揮市場在資源配置中的決定性作用，更加強調市場機制的重要性。這一點，當然也會在房地產領域中得到體現。
綜合上述情況，很多城市陸續退出限購政策是可以理解的。當然，對一些特大城市來說，要考慮到人口總量過于龐大、城市承載能力等特定因素，因此在是否退出限購政策方面，會考慮得更為審慎。總的來說，限購政策是一種房地產調控手段，調控手段的變化確實從一個側面反映出房地產市場的變化，但對此無需過度解讀。
是否要從防“過熱”轉為防“過冷”
問題二：隨著少數城市出現房價松動甚至下降、個別“鬼城”“空城”出現等，市場上開始出現“拐點論”，認為房地產“見頂”了，“遇冷”了，要往下走了。怎樣正確看待當前我國房地產經濟形勢？調控房地產是否要從防“過熱”轉變為防“過冷”？
答：當前我國房地產市場進入調整期，市場呈現出一定下行態勢，但總體上還屬平穩。相比“拐點論”，我認為“分化論”更準確：不同區域的房地產、不同種類的房地產產品今后發展趨勢可能會差異顯著； 介入房地產市場的風險開始增大，有的企業會被淘汰，有的企業會繼續做大做強。但基于城鎮化發展、市民提升居住水平的持續性需求等因素，房地產業未來還有相當的發展空間。
要高度重視“過冷”可能帶來的危害，但適度擠出泡沫有利于房地產的長遠發展，不要因防“過冷”導致出現“過熱”。“過冷”當然不好，矛盾過于集中顯現和爆發會影響經濟穩定，但也要正確評估當前房地產市場波動的程度、正確看待“過冷”的危害性，千萬不要因為過度擔心“過冷”而強拉產業高增長。相比而言，過去很長一段時間，在我國房地產業的快速發展過程中，由于一些客觀原因和主觀認識上的偏差，房地產經濟領域中產生了諸如區域投資過熱、供應結構失衡、房價增長過快等一系列矛盾，這些矛盾影響了國民經濟的總體平衡及持續健康發展。個別地方出現的所謂“鬼城”、“空城”，其實就是“過熱”弊端的具體體現。總體上，當前房地產市場依然處在可控的范圍內，只要矛盾化解得好，系統性風險就可以避免。
總的來說，當前我國房地產業還是要防“過熱”，同時要避免“過冷”。房地產調控一定要有定力，不要一看到房地產出現波動就強刺激，而應主要讓市場本身去消化過去快速上漲時期積累的矛盾，同時要密切關注和監測房地產以及金融等相關領域的變化，及時化解市場中出現的新問題。
房地產波動會否引發系統性危機
問題三：房地產的風險是否會加大？未來會發生房地產危機嗎？
答：無論是20世紀90年代以來日本房地產經濟的崩潰，還是亞洲金融危機時期泰國和我國香港地區房地產業的衰退，以及2008年美國爆發的“兩房危機”，都反復展示了房地產泡沫的崩潰是如何拖垮銀行系統，進而掀起金融危機乃至經濟危機的。所以，有此擔心可以理解。
當前，中國經濟正處在從高速向中高速換檔的關鍵時刻。但與世界各國相比，我們的增長速度還是比較快的。深化改革的紅利、中國新型城鎮化不斷推進的動力等積極因素也依然強勁。這說明，中國房地產業有持續發展的空間和較大的市場容量。只不過，結構性、階段性的矛盾凸顯了。在這個過程中，部分企業的日子會比較難過，但這也是房地產業轉型和升級的題中應有之義。如果房地產業積累的一些矛盾解決得好，減掉一些“虛胖”，就可以夯得更實，結構更加合理，未來就會有更加持續健康的發展。
就當前而言，房地產要重視幾個問題：
一要大力優化供需關系。當前房地產還是要保持一定增速，首套房住房需求是當前房地產業中的“最大公約數”，既能解決民生，又有利于房地產市場發展，對此要堅決支持；對改善型住房需求也可有所放松，采取適度積極措施。
二要推進住房保障，在此過程中要兼顧公平與效率。住房保障要講公平，也要講效率，要能切實解決一些實際問題，提高保障性住房的有效配置，不要產生新的庫存積壓。
三要想法設法去庫存。對目前出現的房地產庫存積壓、銷售不暢、產大于求，關鍵是要根據各地的不同情況采取有針對性的舉措，并且要建立長效機制，防止問題的反復出現。
從長遠來看，房地產能否平穩健康發展，關鍵取決于能否實現房地產業與國民經濟之間的協調發展。要處理好一系列重要關系：如平衡部門經濟與國民經濟的關系，以實現房地產業的正確定位； 平衡過分依賴與適度發展的關系，以規范地方政府的行為；平衡適當降溫與適度規模的關系，以完善房地產業宏觀調控；平衡市場機制與住房保障的關系，以構筑社會經濟發展安全網。這就要求實現一系列重要的政策創新，構建房地產業與國民經濟良性互動的經濟社會環境。
“新常態”對房地產提出哪些要求
問題四：有學者認為，經濟“新常態”包含去房地產化的內容，即讓經濟真正地不依賴房地產。對此，您怎么看？
答：房地產是中國經濟的一個重要組成部分，談“新常態”繞不過房地產。具體來看，“新常態”下的房地產業，一方面，產業本身出現了一些“新常態”的特征，如出現結構調整的陣痛、依然有發展空間但要面對產業過快擴張積累的矛盾等。另一方面，房地產要適應整個國家的“新常態”，要為“新常態”作貢獻。首先，房地產要繼續為增長作貢獻，要為經濟換檔爭取緩沖時間。其次，是房地產在解決民生問題方面，要幫忙不添亂，要與“新常態”下的新要求相適應。再次，房地產業本身要保持穩定態勢。
未來實現“新常態”對房地產業的要求，關鍵在于產業的轉型升級：
一是要主動適應新一輪城鎮化發展。過去有些地方過度強調房地產的帶動作用，但實際上房地產本身也有個適度發展的問題。
二是房地產企業要主動有所作為。隨著競爭加劇，產業利潤下降是一個客觀趨勢，但房地產業還有很多可為空間：如產品結構要進一步優化，建造出更加符合百姓多樣化需求的住房；要轉變過去粗放型的發展方式，從資源消耗型的增長方式轉為節能省地生態型的增長方式；要改變過去主要靠銀行貸款、土地增值來獲利的方式，要依靠內生型的價值增值來實現增長和盈利等。
中國經濟發展要減少對房地產的依賴，是“新常態”中的應有之義，但不可能一蹴而就。未來一段時間內，“平衡”將成為房地產業的主流，房地產業既要適度貢獻增長率，也要避免再度積累矛盾；既要看到房地產的作用仍然不可或缺，也要看到逐步減少對房地產的依賴是一個趨勢，等等。隨著一個“碰房就賺錢”的時代過去，我國房地產將迎來一個回歸本源、靠真實專業能力發展的時代，從而為“新常態”作出貢獻。
