在經歷了半年多低位運行之后，樓市終于迎來了傳統銷售旺季“金九銀十”。與往常不同的是，今年將其稱之為“銀九金十”更加貼切。相比于8月，9月住宅銷量出現了兩成不到的回暖，而自央行發布“9.30”房貸新政以來，樓市環境有所好轉，10月成交情況趨于樂觀。“9.30”新政的推出，同時也將為房地產市場注入新的活力——鼓勵銀行發行MBS和期限較長的專項金融債券等籌集資金以增加貸款投放。在這些利好消息的推動下，四季度樓市普遍看好。在整體成交量回升的情況下，再加上高端住宅成交活躍，近期全市商品住宅房價出現上浮，達到了近一年來的最高水平。
◆ 住宅供應量接近去年同期，傳統旺季房企加速推盤
9月全市商品住宅新增供應面積131.11萬平方米，環比上升30.34%，同比下降6.47%，其中普通住宅供應面積123.61萬平方米，占總量的94%；10月住宅供應量受到9月成交量未達到預期影響有所下滑，新增供應面積120.25萬平方米，環比下降8.28%，同比下降14.21%，其中普通住宅供應面積105.81萬平方米，占總量的88%。9、10月大多數房企緊跟“金九銀十”的步伐，住宅供應量比前幾個月出現大幅增長，已連續兩個月供應面積超過100萬平方米。時至年底，在市場行情有所抬頭的情況下，四季度將繼續保持這樣的增長速度。
◆ 10月成交量首創年內新高，樓市受政策利好表現活躍
在進入“金九銀十”之后，9、10月商品住宅市場如預期的那樣出現回暖，只是今年與去年火爆的市場相去甚遠，借助“9.30”新政的推出，低迷的成交市場迎來轉機。9月全市商品住宅成交面積76.78萬平方米，環比上升17.81%，同比仍下滑44.31%，其中普通住宅成交面積69.74萬平方米，占總量的91%；10月樓市表現更加活躍，商品住宅成交面積102.02萬平方米，環比上升32.86%，同比仍下滑25.06%，其中普通住宅成交面積96.57萬平方米，占總量的95%。如果說“金九”的上升是正常的市場規律，那么“銀十”突破100萬平方米的成交量則是政策松綁后的產物。
◆ 房價短期內很難下跌，高端住宅支撐價格上漲
9、10月商品住宅成交價格隨著成交量的大幅上升也出現了上漲，再度刷新年度新高。9月全市商品住宅成交均價環比上漲5.12%，達27635元/平方米，其中普通住宅達27435元/平方米。房價進一步上漲的主要因素是受高端市場量升價漲的拉升。1-10月全市商品住宅均價在4萬元/平方米以上的高端住宅成交占比約18%，高于去年同期。10月商品住宅成交價格出現微幅下調，價格為27476元/平方米，其中普通住宅達27342元/平方米。
◆ 供需比有所緩和，庫存壓力猶存
9、10月全市商品住宅累計新增供應面積251.37萬平方米，累計成交面積178.80萬平方米，供需比分別為1：0.58和1:0.85。9月由于“金九”來襲，各大開發商如期加大供應量，但成交量卻遠不及預期。10月房企推盤有所放緩，恰逢房貸新政的推出，成交市場活躍，供需比上升幅度明顯，供需矛盾有所緩和，但庫存壓力依舊較大。截至目前，全市商品住宅存量面積為1337萬平方米，其中普通住宅存量面積約981萬平方米，高于去年同期水平。、
◆ 各環間成交量均出現上升，內中環銷量增幅領先
在整體銷量上升的情況下，9、10月全市各環間的住宅成交面積均出現不同程度的上升，其中內中環增幅最大，環比大幅上升66%。從成交價格來看，內環內商品住房成交價格成為近期焦點，漲幅達13%，中外環、郊環外兩大區間商品住宅均價則出現了6%和5%的下跌。作為成交主體的外郊環樓盤成交價格保持穩定，也從側面反映出剛需市場依舊活躍。
后市展望
上海樓市終于在低迷大半年之后迎來了一定的回升。“9.30”新政的出臺，“金九銀十”成交量持續上漲，整體樓市趨于活躍，這些利好因素都預示今年年底上海樓市將出現“翹尾”，量升價漲有望成為今年最后兩個月上海商品房市場的主基調。預計后市銷量隨著政策疊加效應的釋放將繼續改觀，但大幅度反彈不會出現。（由華燕城盟中國事業部供稿）
